房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，各企業(yè)都在尋找新的發(fā)展模式。實際上，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)一步提升，中國房地產(chǎn)市場依然存在發(fā)展空間，但發(fā)展方式已從“三高”、粗放型發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量發(fā)展。

這也意味著單純依賴地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)模式很難保證業(yè)績增長，企業(yè)想要穿越這一輪周期，必須具備的兩大條件，負(fù)債保持在較低規(guī)模，擁有高經(jīng)營性收入。

以華潤置地為例，據(jù)其2024年年報顯示，報告期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入2788億元，同比增長11%；核心凈利潤254.2億元；其中，值得注意的是，經(jīng)常性業(yè)務(wù)營業(yè)收入達(dá)416.5億元，同比增長6.6%，占比總營收14.9%。

值得注意的是，華潤置地經(jīng)常性業(yè)務(wù)核心凈利潤首次突破百億大關(guān)，達(dá)103.4億元，占比整體核心凈利潤40.7%。在多條經(jīng)營性業(yè)務(wù)上實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，持續(xù)增加經(jīng)營穩(wěn)定性同時，也給予資本市場更多信心。截至2024年12月31日，華潤置地上市公司市值1608億港元，穩(wěn)居內(nèi)房股第一。

據(jù)華潤置地首席財務(wù)官郭世清在2024年業(yè)績會上介紹，華潤置地經(jīng)常性收入與利潤逐年穩(wěn)步增加，預(yù)計2025年依然會保持這一趨勢，利潤占比有望進(jìn)一步提升至45%以上。

多元業(yè)務(wù)協(xié)同，構(gòu)建城市投資開發(fā)運(yùn)營生態(tài)圈

拆解各家房企2024年財報，絕大數(shù)企業(yè)仍在商業(yè)、物業(yè)、酒店等傳統(tǒng)賽道中內(nèi)卷。反觀華潤置地，據(jù)其年報顯示，經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)營業(yè)額為233億元，同比增長4.8%；輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)營業(yè)額為人民幣121.3億元，同比增長14.0%；生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)營業(yè)額為62.2億元，同比增長0.5%。

具體而言，購物中心全年零售額1953億元，整體經(jīng)營利潤率接近61%，再創(chuàng)歷史新高。截至2024年底，在營購物中心92個，全年新開購物中心16個，為歷年最多，平均開業(yè)率超過95%。其中，西安萬象城開業(yè)當(dāng)天涌入40萬客流，銷售額破億，社交平臺話題量超3億，成為當(dāng)?shù)厣虡I(yè)新地標(biāo)。

寫字樓業(yè)務(wù)平均出租率75%，全年新租、續(xù)租面積均創(chuàng)歷史新高；酒店業(yè)務(wù)全年實現(xiàn)營業(yè)收入20.7億元，正式與凱悅集團(tuán)達(dá)成合作，6家在營木棉花酒店全年營業(yè)收入3.15億元。2024年，華潤置地資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)規(guī)模達(dá)到4621億元。

輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)方面，2024年，華潤萬象生活實現(xiàn)營業(yè)收入170.4億元，同比增長15.4%，核心凈利潤35.1億元，同比增長20.1%，市值及市盈率持續(xù)位居行業(yè)首位

生態(tài)圈業(yè)務(wù)方面，城市代建業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入11.8億元，累計在管面積約7600萬平方米，全年新簽政府代建面積位列行業(yè)第二。租賃住房業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入8億元。截至2024年底，累計在營項目45個，在管項目64個，管理規(guī)模行業(yè)排名第九。文體場館運(yùn)營業(yè)務(wù)全年營業(yè)收入7.8億元；2024年在管項目達(dá)到17個，在管大型體育場館項目數(shù)量排名行業(yè)第一。賽事營業(yè)收入達(dá)1.3億元，實現(xiàn)首年大規(guī)模承辦賽事即盈利。

完成上述業(yè)績結(jié)果的背后，是華潤置地以城市投資開發(fā)運(yùn)營商的戰(zhàn)略定位為指引，構(gòu)建了開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)、經(jīng)營性不動產(chǎn)+資管業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)三大主營業(yè)務(wù)與生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)有機(jī)聯(lián)動的一體化業(yè)務(wù)模式。

深度參與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，完成新舊動能轉(zhuǎn)化

經(jīng)常性業(yè)務(wù)保持穩(wěn)定增長背后，是華潤置地多年來秉持“政府所需、社會所盼、華潤所能”，以核心城市重大項目為實踐載體，有機(jī)整合多元賽道，參與片區(qū)規(guī)劃、城市更新、產(chǎn)業(yè)整合、空間運(yùn)營等不同階段和內(nèi)容，形成多種不同類型的城市投資開發(fā)運(yùn)營樣板模式。

在深圳南山，華潤置地用時十余年，通過大沖城市更新、大沙河生態(tài)景觀提升、后海新區(qū)建設(shè)，成功構(gòu)建統(tǒng)籌內(nèi)外部城市運(yùn)營要素的大型片區(qū)綜合運(yùn)營模式。

2022年，華潤置地攜手南山區(qū)政府，聚焦后海3.5平方公里公共空間，圍繞“智慧運(yùn)營、藝文活動、商圈統(tǒng)籌、城市空間服務(wù)”承接一體化城市運(yùn)營服務(wù)，進(jìn)一步強(qiáng)化了運(yùn)營環(huán)節(jié)，成功書寫了“南山模式”的后半篇文章，成為華潤置地城市投資開發(fā)運(yùn)營業(yè)務(wù)的示范樣板。2025年，華潤置地還獲取深圳重大公共類設(shè)施，深圳灣文化廣場和環(huán)西麗湖碧道運(yùn)營權(quán)。

以“南山模式”為起點(diǎn)，十四五期間，華潤置地將這一成功經(jīng)驗推向全國，結(jié)合不同城市特點(diǎn)，因地制宜，持續(xù)推動創(chuàng)新試點(diǎn)項目落地，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。目前已形成以“新型城鎮(zhèn)化建設(shè)”為核心的溫州龍港模式，以“文商旅片區(qū)統(tǒng)籌”為核心的三亞海棠灣模式，以“文商體建設(shè)運(yùn)營”為核心的深圳大運(yùn)模式多個創(chuàng)新試點(diǎn)。

溫州龍港是首批國家新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)單位，2022年6月，華潤集團(tuán)與溫州市正式啟動戰(zhàn)略合作，同年8月，華潤置地首個項目落地龍港。截至報告期末，華潤置地已合作代建項目4個，總建面超100萬平方米，涵蓋商業(yè)、安置房、學(xué)校、體育場、市政道路、公園等全業(yè)態(tài)。

在三亞海棠灣，華潤置地深度參與海南自貿(mào)港建設(shè)，截至目已總開發(fā)面積達(dá)6.4平方公里，改善提升河岸面積近400萬平方米。其中，海棠河公園一期已開園試運(yùn)營，二期正在建設(shè)，水上運(yùn)動中心、海棠曉翼驛站等文旅商業(yè)配套相繼落位。

深圳龍崗大運(yùn)中心遠(yuǎn)離市中心、配套不足、維護(hù)成本較高。2022年底，華潤置地旗下華潤萬象生活與龍崗區(qū)政府展開合作。經(jīng)過兩年時間的建設(shè)與運(yùn)營，在重新梳理城市公共空間，升級改造體育運(yùn)動設(shè)施后，華潤置地構(gòu)建沿湖生態(tài)棧道、智慧跑道等設(shè)施，并在此舉辦高水平賽事和高能級演唱會。

相較其他企業(yè)經(jīng)營性業(yè)務(wù)點(diǎn)狀成長模式，華潤置地區(qū)域綜合性投資運(yùn)營開發(fā)模式，通過深度參與核心城市重大項目建設(shè)，有機(jī)整合多元賽道，經(jīng)營性業(yè)務(wù)更為發(fā)散、增長性更為穩(wěn)定。截至十四五期間，華潤置地通過深度參與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，形成智慧運(yùn)營、文化活動、商圈統(tǒng)籌、城市空間服務(wù)等細(xì)分賽道，構(gòu)建城市投資開發(fā)運(yùn)營生態(tài)圈，跑出房企向經(jīng)營性業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新發(fā)展的一條新路。

利用融資窗口期，依靠經(jīng)常性業(yè)務(wù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)

通過市場政策性回暖出貨償還短債增厚安全墊同時，部分房企也在利用近兩年難得的融資窗口期“換債”。

除開發(fā)貸外，2024年，發(fā)改委就全面推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行發(fā)布通知，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)以來，發(fā)行規(guī)模穩(wěn)步增長，資產(chǎn)類型不斷豐富，市場表現(xiàn)總體穩(wěn)健，各方參與積極性顯著提升。相較而言，經(jīng)營性物業(yè)貸成本更低、賬期更長，有助于企業(yè)持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

就華潤置地而言，2024年其已經(jīng)打通了資產(chǎn)退出的金融化通道，已獲得商業(yè)REIT、有巢租賃住房REIT兩個公募平臺。其中，截至2025年2月底，華潤商業(yè)REIT股價累計上漲超過35%，受到資本市場認(rèn)可，目前公募REIT擴(kuò)募工作也在有序推動中。有巢REIT實現(xiàn)營業(yè)額7908萬元，同比增長1%；EBITDA為5004萬元，同比增長5%。截至報告期末，有巢REIT后復(fù)權(quán)收盤價為3142元，較發(fā)行價上漲30%。

金融化通道的持續(xù)完善，將有效推動華潤置地大資管業(yè)務(wù)的高質(zhì)量發(fā)展。同時，華潤置地通過構(gòu)建包括華潤萬象生活、有巢公寓、酒管公司以及文體公司的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營平臺，確保底層資產(chǎn)價值持續(xù)提升。

據(jù)其年報顯示，報告期末，華潤置地現(xiàn)金儲備達(dá)1332.1億元，同比增長16.5%，總有息負(fù)債率及凈有息負(fù)債率 維持行業(yè)低位，整體加權(quán)平均融資成本創(chuàng)歷史新低。

對此，標(biāo)普、穆迪及惠譽(yù)維持BBB+、Baa1和BBB+的行業(yè)最佳信用評級。

2025年，華潤置地開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)將緊抓政策窗口期，在做優(yōu)增量、盤活存量中成功穿越周期；經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)落實精益管理，持續(xù)提升資產(chǎn)價值，全面布局資管業(yè)務(wù)，加快鞏固發(fā)展“第二增長曲線”；萬象生活堅持“內(nèi)涵式增長+外延式增長”雙輪驅(qū)動，鞏固行業(yè)頭部地位；生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)進(jìn)一步提升發(fā)展質(zhì)量與行業(yè)影響力。圍繞“城市投資開發(fā)運(yùn)營商”的戰(zhàn)略定位，全面推動“3+1”一體化業(yè)務(wù)在地區(qū)公司的穿透落地。

在業(yè)內(nèi)人士看來，未來華潤置地通過 “開發(fā)+經(jīng)營”業(yè)務(wù)并重，將逐步擺脫對債務(wù)驅(qū)動的路徑依賴，轉(zhuǎn)而依靠內(nèi)生動力、實現(xiàn)業(yè)務(wù)”造血”自循環(huán)來驅(qū)動公司發(fā)展，并以低杠桿、強(qiáng)運(yùn)營、正現(xiàn)金流。這在美國、日本、中國香港等成熟房地產(chǎn)市場已得到驗證，可助力房地產(chǎn)企業(yè)成功穿越周期，實現(xiàn)踐行高質(zhì)量發(fā)展。