來源：商訊雜志社
撰文：白慕禮
早些年，曾有不少外出經(jīng)商者在事業(yè)有成后，選擇回到農(nóng)村老家蓋一棟氣派的別墅，安享晚年生活。但近年來，隨著農(nóng)村宅基地管理的日漸規(guī)范，在農(nóng)村建設(shè)別墅的相關(guān)審批手續(xù)辦理愈發(fā)嚴(yán)格，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部在2020年更是明確嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅。
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即使如此，仍有開發(fā)商利用國家土地管理制度上的漏洞，在遠郊及農(nóng)村拿地違建別墅項目。近期，有知情者向《商訊·公司金融》反映稱，江蘇鎮(zhèn)江丹徒區(qū)上黨鎮(zhèn)的仙人湖旁，曾經(jīng)的村落已被別墅產(chǎn)品替代，開發(fā)商不僅在此開發(fā)數(shù)百棟獨棟別墅，還曾侵占超百畝的土地，自 2003年就被國土資源部提出的“禁墅令”在此仿佛成為一紙空文。
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公開銷售獨棟別墅
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從現(xiàn)實案例來看，存在手續(xù)不規(guī)范的別墅項目，營銷時往往奉行低調(diào)、暗示的策略，比如在案名或者宣傳文案中帶一個“墅”，或者只有在置業(yè)顧問介紹時，才敢向意向購房者透露房源的類型是別墅。
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但位于鎮(zhèn)江丹徒區(qū)上黨鎮(zhèn)墅山村旁的仙人湖度假別墅項目，看起來似乎反其道而行之——在該項目官網(wǎng)首頁，金棕色奢華風(fēng)格的背景上，“湖畔別墅”、“獨棟別墅”的介紹相當(dāng)醒目。
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如此直白的宣傳文案，難道就能表明自身的“理直氣壯”？仙人湖度假別墅項目建設(shè)的真實性究竟怎樣？又是何時開始開發(fā)建設(shè)的呢？
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從揚溧高速進入該項目，需要經(jīng)過一段2公里左右的專用道路，在該道路入口處，一塊標(biāo)有 “仙人湖度假區(qū)項目簡介”的標(biāo)識碑顯示，該項目開工時間為2004年4月，并且得到了鎮(zhèn)江市規(guī)劃局和丹徒區(qū)建設(shè)局的批準(zhǔn)。
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但該項目正門處，標(biāo)識碑上卻又自稱為“仙人湖度假別墅區(qū)”。據(jù)悉，項目建設(shè)的是別墅產(chǎn)品，屬于商業(yè)地產(chǎn)，并非項目入口處的簡介牌上提到的“度假區(qū)”。而且，絕口不提“別墅”的做法，很容易讓人誤以為該項目是旅游度假村而非商品住宅。
據(jù)該項目官網(wǎng)介紹，仙人湖度假別墅總占地約800畝，建設(shè)用地約占一半，配套設(shè)施用地占地約350畝，共規(guī)劃了199棟獨立別墅（官網(wǎng)另一說法為258棟別墅），總建筑面積約8萬平方米。
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據(jù)相關(guān)政策了解到，早在2003年2月，由國土資源部發(fā)布的《關(guān)于清理各類園區(qū)用地、加強土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》中第四條就已規(guī)定：（今后5年內(nèi)）停止別墅類用地供應(yīng)。
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也就是說，在仙人湖度假別墅項目開工前，對別墅項目的禁令就已經(jīng)存在，即使是地處偏遠鄉(xiāng)村，別墅類項目原則上也不能被審批建設(shè)。
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那么，這究竟是怎么回事呢？仙人湖度假別墅項目能頂風(fēng)開發(fā)，其真實情況如何，背后開發(fā)商又有何來頭？
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資料顯示，仙人湖度假別墅項目由鎮(zhèn)江金鷹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)（以下簡稱“鎮(zhèn)江金鷹”），該公司成立于1992年，法定代表人為陳金春，也是仙人湖凱旋門樓的設(shè)計者之一。
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需要注意的是，此“金鷹”并非在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域被大眾熟知的金鷹國際，鎮(zhèn)江金鷹只是一家由自然人控股的小型開發(fā)企業(yè)，與金鷹國際并無關(guān)聯(lián)。
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別墅配套“豪”
項目官網(wǎng)對仙人湖度假別墅產(chǎn)品的介紹里還提到，“推出房源的主力戶型約260-400平方米，獨門獨院，每戶配套有私家花園庭院，每幢占地一畝以上”。
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實際上，仙人湖度假別墅的產(chǎn)品的確如此——基本都是面積大、有車庫、有院子的獨棟別墅。雖然項目銷售稱二期又新增了雙拼戶型，但官網(wǎng)上對于面積、容積率、房屋性質(zhì)等描述，無不與國家對別墅類房地產(chǎn)的禁令背道而馳。
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除此之外，官網(wǎng)對于配套設(shè)施的描述是：有會所、游艇碼頭、業(yè)主自耕園等，項目的規(guī)劃設(shè)計圖中，顯示項目還配有高爾夫球場。
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先不論其他配套設(shè)施如今是否都已建成落地，僅高爾夫球場這一規(guī)劃配套，在仙人湖度假別墅項目中就不該出現(xiàn)。早在1999年，高爾夫球場用地就已被嚴(yán)格限制，該類用地只能由國土資源部審批。
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一個地處農(nóng)村的地產(chǎn)項目，如果同時踩了別墅和高爾夫球場兩道用地紅線，那該項目的開發(fā)商究竟是對相關(guān)政策的無知，還是因遠在農(nóng)村而肆無忌憚？
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互相矛盾的行政處罰？
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據(jù)企查查顯示，鎮(zhèn)江金鷹是一家有30年發(fā)展史的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。最早，該企業(yè)名為鎮(zhèn)江市拆遷安置配套公司，后于2002年改為鎮(zhèn)江市拆遷安置開發(fā)總公司；2003年-2006年，也就是在仙人湖別墅項目開始立項設(shè)計和開工建設(shè)的時期，又更名為鎮(zhèn)江市拆遷安置開發(fā)有限公司（以下簡稱：鎮(zhèn)江拆遷公司）。
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從成立到2006年間，鎮(zhèn)江金鷹原是一家與拆遷安置有關(guān)的公司。與一般的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同的是，其經(jīng)營范圍除了包含商品房的開發(fā)、銷售（按資質(zhì)證書經(jīng)營）外，還包含安置房的開發(fā)、銷售，以及房屋拆遷安置等。
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從企業(yè)名稱可以看出，鎮(zhèn)江金鷹在2006年以前的主營業(yè)務(wù)與拆遷安置工作息息相關(guān)。那么，取得上黨鎮(zhèn)仙人湖旁的土地，與鎮(zhèn)江金鷹早年間的公司業(yè)務(wù)是否有關(guān)聯(lián)？
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據(jù)鎮(zhèn)江市丹徒區(qū)發(fā)展計劃與經(jīng)濟貿(mào)易局文件顯示，鎮(zhèn)江拆遷公司上報的仙人湖項目可行性研究報告于2004年2月被批準(zhǔn)建設(shè)。
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但奇怪的是，在知情人提供的文件中，鎮(zhèn)江拆遷公司自稱仙人湖項目為商住樓一期，而不是仙人湖度假別墅項目；而且，項目的規(guī)劃建筑面積與其官網(wǎng)一致，都是8萬平方米，但總規(guī)劃用地只有188畝（約12.53萬平方米），與官網(wǎng)提到的建設(shè)用地300畝（400畝）相去甚遠。
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從上述文件來看，仙人湖項目批復(fù)的規(guī)劃面積遠小于官網(wǎng)自稱的面積，那官網(wǎng)所稱這多出來的這些土地從何而來？是虛假宣傳，還是開發(fā)商從其他渠道取得了不合規(guī)的土地？
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據(jù)企查查顯示，鎮(zhèn)江金鷹關(guān)聯(lián)司法案件中，案號為（2018）蘇1112行審95號的行政裁定書中稱：鎮(zhèn)江金鷹于2017年被鎮(zhèn)江市國土資源局行政處罰，原因是仙人湖項目自2005年起，非法占用丹徒區(qū)上黨鎮(zhèn)上黨村、墅山村、五塘村共計82648平方米（約124畝）土地，其中還包含耕地、農(nóng)用地，并在非法占用的15611（約23.4畝）平方米的土地上新建不符合土地利用規(guī)劃的建筑物。
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這份申請執(zhí)行審查裁定書中還提到，鎮(zhèn)江金鷹在被行政處罰后僅繳納了近70萬元的罰款，但對于退還非法占用的土地及拆除違建的處罰決定拒不履行，因此被申請了強制執(zhí)行。
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從上述行政裁定書中可以看到，雖然其中只提到了約124畝非法占用的土地，但鎮(zhèn)江金鷹在開發(fā)仙人湖別墅項目的過程中，存在違規(guī)違建、侵占國有土地資產(chǎn)的行為是不爭的事實；并且，還侵占耕地來開發(fā)建設(shè)別墅類產(chǎn)品，這更是與當(dāng)時的政策嚴(yán)重相悖的。
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然而，令人不解的是，在《商訊·公司金融》向鎮(zhèn)江市丹徒區(qū)政府核實相關(guān)情況時，接到的回復(fù)卻稱，仙人湖項目土地手續(xù)齊全合法，不存在非法侵占土地的情況。
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而上述行政裁定書中，對仙人湖項目非法侵占土地實施強制執(zhí)行的單位，就是鎮(zhèn)江市丹徒區(qū)上黨鎮(zhèn)人民政府。為何相關(guān)單位的回復(fù)與實際情況完全不一致，還稱土地手續(xù)齊全合法？又稱該項目不存在非法侵占土地的情況的呢？
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此外，鎮(zhèn)江市丹徒區(qū)政府的回復(fù)中還提到，仙人湖項目規(guī)劃、建設(shè)手續(xù)文件齊全合法，并未建設(shè)高爾夫球場。但寥寥數(shù)字的回復(fù)中，連存在的高爾夫球場都否認了，卻并未否認仙人湖項目建設(shè)的是別墅產(chǎn)品？
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售賣住宅的容積率為0.45-0.7
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除了用地手續(xù)上的不規(guī)范之外，知情人表示，鎮(zhèn)江金鷹在立項報告中稱，仙人湖項目為商住樓，卻并沒提及現(xiàn)在所用的“度假別墅”之名?？涩F(xiàn)實情況卻是，項目最早銷售的房源卻都是獨棟別墅產(chǎn)品，并非商住樓。此舉是否說明，開發(fā)商在立項之初就試圖以“商住樓”的名義掩人耳目？
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據(jù)鎮(zhèn)江市商品房網(wǎng)上銷售管理系統(tǒng)信息顯示，仙人湖度假別墅項目最早開盤時間是2007年9月，當(dāng)時銷售的房源為“九寨溝612/609/602”，共3套房源。
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據(jù)項目銷售介紹，“九寨溝”是項目某一部分獨棟別墅房源的組團名。這3套房源的規(guī)劃屬性一欄，登記的也是“度假住宅”。
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但在2008年之后開盤的房源，雖然也是“九寨溝”組團，規(guī)劃用途一欄卻都改為“住宅”。
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雖然規(guī)劃用途從“度假住宅”變?yōu)椤白≌保圃诹铐椖靠雌饋砀鼮橐?guī)范，但無論是房屋用途還是戶型登記的信息，無不在昭示著仙人湖度假別墅項目的真實屬性。
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在樓盤明細表一欄，房源的用途登記為“非普通住房”，戶型為“獨立”，套面積在300㎡上下。這些細節(jié)也剛好印證，項目首批銷售的房源，均為獨棟別墅產(chǎn)品。
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此外，在2008-2011年開盤的房源中，登記信息顯示其容積率均只有0.45；即使是在2014年之后開盤的房源中，容積率也只有0.7。項目銷售也曾稱：“我們是別墅，容積率低是肯定的。”
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從2012年開始，國土資源部就已全面禁止容積率低于1.0的住宅開發(fā)，可仙人湖度假別墅項目于2013年開工的樓棟，容積率仍能低于1.0，這是否說明在容積率新規(guī)出臺后，該項目并沒有被勒令整改？
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對此情況，鎮(zhèn)江市丹徒區(qū)相關(guān)單位并沒有給出明確回復(fù)。
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或涉及未批先建？
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知情人提供的資料顯示，據(jù)項目在2014年開盤信息中公開的項目手續(xù)文件中，仙人湖度假別墅項目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證發(fā)證日期為2004年6月1日，用地位置為丹徒區(qū)上黨鎮(zhèn)（仙人湖以北），用地面積為131966.19平方米（197.949畝），其性質(zhì)為居住用地。
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在2004年2月丹徒區(qū)發(fā)展計劃與經(jīng)濟貿(mào)易局對仙人湖項目進行批示后，同年6月，該項目拿到了建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
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但是，上文中提及的項目入口處簡介稱，項目開工日期為2004年4月；同時，項目大門處“仙人湖度假別墅”的標(biāo)識碑上刻有：“金鷹地產(chǎn)于2003年12月所建”。這2個時間節(jié)點，均早于該項目拿到建設(shè)用地規(guī)劃許可證之前，這是否表明，在手續(xù)尚未齊全的前提下，項目就已經(jīng)開始施工了？
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另外2份土地證顯示，仙人湖別墅項目于2010年獲得73529平方米（約110.29畝）土地產(chǎn)權(quán)證，于2013年獲得33425平方米（約50.1375畝）城鎮(zhèn)住宅用地產(chǎn)權(quán)證。
其中，鎮(zhèn)徒國用（2010）第506號土地證記事部分顯示：土地竣工驗收后申請分割登記，批發(fā)零售用地至2046年6月21日止，城鎮(zhèn)住宅用地至2076年6月21日止。
從該土地證附刊的宗地圖可以看出，這部分土地現(xiàn)在已成為仙人湖度假別墅項目占比相當(dāng)大的一部分，獨棟別墅產(chǎn)品也大多位于此。
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按照商用地40年產(chǎn)權(quán)，宅地70年產(chǎn)權(quán)計算，該項目用地時限自2006年才開始，而開發(fā)商卻在2003-2004年就已開工。由此可見，該項目不僅是在違背禁墅令的情況下開發(fā)獨棟別墅產(chǎn)品，還可能涉及到無證施工、未批先建問題。
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此外，筆者從銷售處了解到，仙人湖度假別墅項目的所有房源并不是全部集中在2010年之前開發(fā)的，也有才完工四五年的房源。銷售處還掛著曾被多次評為誠信單位、先進單位的開發(fā)商的銘牌?？磥?，在這持續(xù)十幾年的開發(fā)過程中，該項目的獨棟別墅并沒有被清查叫停。直至這些被侵占的土地上已經(jīng)建設(shè)了20多畝違規(guī)建筑之后，開發(fā)商的違規(guī)行為才被鎮(zhèn)江市國土局處罰。
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對于上述情況，筆者曾以購房者的身份向鎮(zhèn)江市自然資源與規(guī)劃局空間規(guī)劃科咨詢該項目的相關(guān)規(guī)劃問題，該科科長稱，不清楚該項目情況，不排除有的早些年批的住宅用地會開發(fā)低密或者低層高的產(chǎn)品。既然項目上說明了是別墅那就按別墅來買，不用管規(guī)劃性質(zhì)，規(guī)劃性質(zhì)也不能說明是不是別墅。
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知情人認為，從上述回答來看，仙人湖度假別墅項目的情況在鎮(zhèn)江市可能并不是個例。相關(guān)人員口中的“早期存在用住宅用地開發(fā)所謂“低密住宅”項目”，結(jié)合實際來看，這里所謂的低密住宅，無疑就是像仙人湖別墅這樣的模式——以普通住宅、商住樓的名義報批，在普通住宅用地上實際開發(fā)獨棟別墅產(chǎn)品。這種情況，相關(guān)單位看起來是知情的。而這類產(chǎn)品至今未被清查，似乎也表明相關(guān)單位是默許的，且并不認為建這種“別墅”是違規(guī)的。
