《金基研》 霞路/作者

2024年4月12日國務(wù)院發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)管防范風(fēng)險推動資本市場高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》指出，要建立培育長期投資的市場生態(tài)，完善適配長期投資的基礎(chǔ)制度，構(gòu)建支持“長錢長投”的政策體系。大力發(fā)展權(quán)益類公募基金，大幅提升權(quán)益類基金占比。

值得注意的是，近日，上證路演中心熱鬧非凡，多只滬市倉儲物流類、高速公路類、能源環(huán)保類的公募REITs（Real Estate Investment Trusts，不動產(chǎn)投資信托基金）2023年度的業(yè)績說明會集中召開，各基金管理人、原始權(quán)益人及運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)代表就2023年各只REITs的業(yè)績表現(xiàn)、基礎(chǔ)資產(chǎn)運(yùn)營情況以及2024年行業(yè)展望等方面向投資人進(jìn)行了介紹。

對于投資者而言，基金的業(yè)績可能是最為關(guān)心的內(nèi)容，那么這些REITs產(chǎn)品在2023年的運(yùn)行情況如何？

從產(chǎn)品經(jīng)營表現(xiàn)來看，滬市2只倉儲物流公募REITs產(chǎn)品運(yùn)營穩(wěn)健，年度實現(xiàn)可供分配金額均超預(yù)期，國內(nèi)西部地區(qū)首單高速公路REITs表現(xiàn)優(yōu)異，基礎(chǔ)資產(chǎn)多項均超預(yù)期完成；能源環(huán)保REITs產(chǎn)品運(yùn)營基本平穩(wěn)，3單產(chǎn)品均保持了較高的分紅金額。

如果投資者想要從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的發(fā)展中分享紅利，那么REITs基金的特點可就要好好了解一下了！

一、“標(biāo)準(zhǔn)化”與“流動性”，是基礎(chǔ)設(shè)施REITs的“兩把刷子”

2020年4月30日，證監(jiān)會、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，明確要求在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域推進(jìn)不動產(chǎn)投資信托基金（公募REITs）試點工作，這代表著境內(nèi)公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點的正式起步。

與主要投資于股票、債券等金融工具或金融衍生品不同的是，基礎(chǔ)設(shè)施RIETs等REITs是通過證券化方式將具有持續(xù)、穩(wěn)定收益的不動產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為流動性較強(qiáng)的上市證券的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，且在證券交易所公開交易。

也就是說，與普通的公募證券投資基金一樣，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的資金來源同為廣大投資者，但收益主要來源于不動產(chǎn)資產(chǎn)。因此，與股票和債券相比，基礎(chǔ)設(shè)施REITs具有相對中等風(fēng)險、中等收益的特征。

REITs產(chǎn)品看起來十分“高大上”，但是具體來看，國內(nèi)的REITs主要有兩大類。

根據(jù)底層資產(chǎn)的特點，現(xiàn)階段國內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施REITs可以分為兩大類，一類是經(jīng)營權(quán)類REITs，其底層資產(chǎn)為收費(fèi)公路的收費(fèi)權(quán)、污水垃圾處理的收費(fèi)權(quán)等；另一類為產(chǎn)權(quán)類REITs。

產(chǎn)權(quán)類REITs的底層資產(chǎn)覆蓋交通基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施、倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、新型基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等九大領(lǐng)域，同時探索在具有供水供電功能的水利設(shè)施以及自然文化遺產(chǎn)、旅游景區(qū)等具有較好收益的旅游基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。

從收益上看， 基礎(chǔ)設(shè)施REITs通過投資不動產(chǎn)項目來獲得收益，其收益可以分為兩部分，一是不動產(chǎn)本身的資產(chǎn)增值，二是不動產(chǎn)運(yùn)營的現(xiàn)金流收入，例如出租房屋獲得的租金收入、高速公路的收費(fèi)收入、市政設(shè)施等設(shè)施經(jīng)營產(chǎn)生的經(jīng)營收費(fèi)等。另外，由于REITs在交易所上市交易，持有REITs份額的投資者也可以通過在市場上交易來獲得資本利得。

其中，不動產(chǎn)運(yùn)營產(chǎn)生的收益，自下而上地進(jìn)行分配，最終投資者可以通過持有不動產(chǎn)REITs的基金份額獲得分紅收益。

值得注意的是，高比例分紅是REITs與股票、證券投資基金、債券等金融工具的主要區(qū)別之一。國內(nèi)的REITs被要求每年進(jìn)行的收益分配不得少于一次，且分配比例不得低于合并后基金年度可供分配金額的90%。

不難看出，REITs的收益來源比較穩(wěn)定，且收益分配比例高。但實際上，工業(yè)廠房等物業(yè)、高速公路、污水處理等基礎(chǔ)設(shè)施其本身質(zhì)量、所處地理區(qū)域、團(tuán)隊運(yùn)營能力甚至是氣候災(zāi)害，都可能會對以之為底層資產(chǎn)的REITs的收益產(chǎn)生一定影響。希望通過持有REITs來獲得投資收益的投資者，或還需注意REITs所投不動產(chǎn)的質(zhì)量。

二、擔(dān)心REITs收益發(fā)生過大波動？布局前可以關(guān)注一下“4類風(fēng)險”

需要指出的是，在收益提升的背后，投資者需要留意基礎(chǔ)設(shè)施REITs的投資風(fēng)險。比如，二級市場價格波動風(fēng)險、基礎(chǔ)設(shè)施項目運(yùn)營風(fēng)險、流動性風(fēng)險、終止上市風(fēng)險等。

回溯今年4月的業(yè)績說明會，富國基金披露，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT在2023年實現(xiàn)3億元收入，可供分配金額為1.38億元，實現(xiàn)凈利潤4,076萬元，盈利水平較2022年有明顯提升。

東方財富Choice數(shù)據(jù)顯示，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT成立于2021年6月7日，成立以來每基金份額已累計分紅0.88元（5次）。

2024年1月30日，“第二屆粵港澳大灣區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs大會”在珠海順利舉行，會上，“2023中國最佳公募REIT評選”結(jié)果揭曉。其中，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT等6只產(chǎn)品被評為“2023年最佳公募REITS”。

具體來說，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的二級市場價格，會受到市場環(huán)境、底層資產(chǎn)運(yùn)營的質(zhì)量與效果、投資者交易行為等多重因素的影響。

而與二級市場交易價格相比，基于基礎(chǔ)設(shè)施REITs底層資產(chǎn)的特殊性，投資者在投資REITs產(chǎn)品前，更應(yīng)該關(guān)注REITs的內(nèi)在價值。在REITs底層資產(chǎn)即基礎(chǔ)設(shè)施的定價邏輯下，基礎(chǔ)設(shè)施項目的估值在一定程度上能影響REITs產(chǎn)品的價值。因此，投資者可以重點關(guān)注影響基礎(chǔ)設(shè)施項目估值的主要因素。

總而言之，與股票、債券、普通的公募證券投資基金相比，REITs具有相對中等風(fēng)險、中等收益的特征，而由于每只公募的基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品主要投資的基礎(chǔ)設(shè)施項目不同，投資者在投資前應(yīng)當(dāng)先認(rèn)真閱讀并留意基金招募說明書所披露的所有風(fēng)險。