斑馬消費(fèi) 楊柘

最大的物管企業(yè)碧桂園服務(wù)，被上海最大的居民小區(qū)炒了魷魚(yú)，多少有點(diǎn)丟面子。

這或許只是行業(yè)里的冰山一角。在物業(yè)服務(wù)由粗放向高質(zhì)量服務(wù)的轉(zhuǎn)型升級(jí)的過(guò)程中，物管企業(yè)和業(yè)主需求的難以匹配，不斷積攢矛盾，乃至最終爆發(fā)。

半個(gè)多月前，碧桂園服務(wù)前總裁李長(zhǎng)江在2024博鰲物業(yè)大會(huì)上演講中指出，當(dāng)下物業(yè)很多服務(wù)并沒(méi)有真正落實(shí)到行動(dòng)上，獎(jiǎng)懲機(jī)制、晉升機(jī)制等等都不對(duì)應(yīng)，這是一個(gè)難以改變的現(xiàn)狀。

碧桂園服務(wù)更棘手的，是持續(xù)下行的業(yè)績(jī)和垮塌的股價(jià)。

解決這一系列問(wèn)題，對(duì)于公司新的掌舵人徐彬淮來(lái)說(shuō)，可能真的需要時(shí)間。

?

被業(yè)主“炒魷魚(yú)”

國(guó)內(nèi)最大的物管企業(yè)碧桂園服務(wù)（06098.HK），被上海最大的居民小區(qū)“炒魷魚(yú)”。兩個(gè)“最大”之間的碰撞，成為了最近幾天的熱點(diǎn)新聞。

事發(fā)地為康城小區(qū)，位于上海閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)，是上海第一批商品房小區(qū)，1999年首次開(kāi)盤(pán)發(fā)售，總規(guī)劃建筑面積超過(guò)200萬(wàn)平方米，實(shí)際居住人口3.6萬(wàn)人左右。

2013年，深圳盛孚物業(yè)上海分公司簽下上海康城小區(qū)的服務(wù)合同，但在2023年6月到期后未能續(xù)簽。據(jù)公開(kāi)資料，2020年12月，碧桂園服務(wù)全資收購(gòu)深圳盛孚物業(yè)，間接拿下了康城小區(qū)物管業(yè)務(wù)。

昨日，碧桂園服務(wù)在對(duì)外回應(yīng)里確認(rèn)，仍在為該小區(qū)提供事實(shí)物業(yè)服務(wù)。

小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)不滿，要么是因?yàn)閮r(jià)格，要么是因?yàn)榉?wù)?？党切^(qū)與碧桂園服務(wù)之間的矛盾也不例外。

今年4月24日，上?？党菢I(yè)委會(huì)就小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題，向盛孚物業(yè)發(fā)出溝通整改函件，但未見(jiàn)明顯改善。

業(yè)委會(huì)在5月、6月又?jǐn)?shù)次發(fā)函。多次交鋒之后，業(yè)委會(huì)在7月下旬啟動(dòng)業(yè)主大會(huì)程序，8月26日決定不再續(xù)聘在管物業(yè)。

據(jù)相關(guān)新聞報(bào)道，盛孚物業(yè)的問(wèn)題，涉及小區(qū)房屋滲漏水維修、電梯維保、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)清理、保安及保潔等。事多且繁雜，矛盾也不斷積攢。

盡管已不再續(xù)聘，碧桂園服務(wù)沒(méi)有放棄上?？党堑囊馑?。公司表示事發(fā)后深刻反思，并回應(yīng)將對(duì)小區(qū)業(yè)委會(huì)提出的問(wèn)題，逐一提出可行的解決方案。另外，已重新任命上海區(qū)域總裁、滬南地區(qū)負(fù)責(zé)人，上?？党切^(qū)項(xiàng)目收歸公司總部直管。

?

業(yè)績(jī)下行

上?？党且灰?，給碧桂園服務(wù)敲響了警鐘。

物業(yè)服務(wù)行業(yè)已經(jīng)由粗放管理走向高質(zhì)量服務(wù)的轉(zhuǎn)型升級(jí)階段，讓小區(qū)業(yè)主感受到真實(shí)接地氣的服務(wù)，讓財(cái)報(bào)中的話術(shù)實(shí)實(shí)在在落地，才能受到業(yè)主的擁戴。

當(dāng)下的物管企業(yè)和業(yè)主，往往存在服務(wù)和需求難以匹配的困擾。在轉(zhuǎn)型升級(jí)過(guò)程中，物管企業(yè)面臨經(jīng)營(yíng)成本上升、商業(yè)模式單一等諸多問(wèn)題。

2020年至2023年，碧桂園服務(wù)營(yíng)業(yè)收入增速由61.75%降至3.01%，歸母凈利潤(rùn)增速由60.78%降至-84.96%。同期，毛利率由33.97%降至20.49%。

今年上半年，這一囧狀延續(xù)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入210.46億元，歸母凈利潤(rùn)14.40億元，同比分別增長(zhǎng)1.51%和-38.74%。期內(nèi)，整體毛利率為21.16%，同比減少3.72個(gè)百分點(diǎn)。

公司收入主要來(lái)自“三供一業(yè)”以外的物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)業(yè)務(wù)、三供一業(yè)業(yè)務(wù)、城市服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)這4大板塊。其中，“三供一業(yè)”以外的物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)業(yè)務(wù)收入是大頭。

“三供一業(yè)”以外的物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)業(yè)務(wù)，包括物業(yè)管理、社區(qū)增值、非業(yè)主增值及其他服務(wù)。2024年前6個(gè)月，分別實(shí)現(xiàn)收入127.52億元、19.98億元、3.55億元和0.95億元，同比分別增長(zhǎng)4.64%、6.05%、-63.48%和58.33%。

物業(yè)管理業(yè)務(wù)是公司收入貢獻(xiàn)大戶，近年收入增速持續(xù)放緩。2020年至2023年，其收入增速分別為49.7%、60.3%、65.7%、8.1%，2024年上半年為4.64%。

截至今年6月末，除“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)外，公司合同管理面積約16.35億平方米，收費(fèi)管理面積約為10.06億平方米。

?

后李長(zhǎng)江時(shí)代

去年10月，在碧桂園服務(wù)供職12年的李長(zhǎng)江，辭任總裁職務(wù)，揮手告別。

李既是物管行業(yè)老兵，也是公司的功勛人物。其對(duì)行業(yè)的洞察和遠(yuǎn)見(jiàn)，助力碧桂園服務(wù)發(fā)展壯大，是行業(yè)少見(jiàn)的務(wù)實(shí)派。

2020年5月，碧桂園服務(wù)市值首破千億港元，為第一家千億市值的物管企業(yè)。那是李長(zhǎng)江的高光時(shí)刻。

李長(zhǎng)江離開(kāi)后，徐彬淮接任。徐并非傳統(tǒng)物管人，過(guò)去的履歷集中在敦豪航空、總統(tǒng)輪船等企業(yè)。進(jìn)入碧桂園服務(wù)后，主要負(fù)責(zé)企業(yè)戰(zhàn)略、品牌、數(shù)字化轉(zhuǎn)型等業(yè)務(wù)，是李長(zhǎng)江的左膀右臂。

盡管從管理規(guī)模、營(yíng)收規(guī)模來(lái)看，碧桂園服務(wù)仍是行業(yè)第一，可徐彬淮肩上的擔(dān)子并不輕。今年上半年，現(xiàn)金流下降、增收難增利的現(xiàn)實(shí)，是對(duì)他的嚴(yán)峻考驗(yàn)。

2024年中期業(yè)績(jī)顯示，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得現(xiàn)金凈額為2.70億元，較上年同期下降87.7%。這主要來(lái)自，預(yù)期計(jì)劃內(nèi)凈利潤(rùn)下降、業(yè)主預(yù)存物業(yè)費(fèi)下降的影響。

物管企業(yè)的現(xiàn)金流，歷來(lái)依賴于一線費(fèi)用的收繳率。截至今年6月末，在公司貿(mào)易應(yīng)收款219.58億元中，關(guān)聯(lián)方28.99億元貿(mào)易應(yīng)收款，減值撥備21.49億元、第三方190.59億元貿(mào)易應(yīng)收賬款，減值撥備13.08億元。

為加速回款，公司稱已成立欠款追討委員會(huì)，全面推進(jìn)欠款追討；針對(duì)逾期賬款，采取以資抵債、訴訟或仲裁等措施解決。

在二級(jí)市場(chǎng)上，碧桂園服務(wù)業(yè)表現(xiàn)不佳。截至昨日收盤(pán)，公司總市值為147.43億港元。要知道，2021年8月，公司總市值曾站到2000億港元之上，一舉超過(guò)碧桂園（02007.HK）。

投資者著急，徐彬淮更著急。在日前舉行的中報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上，他誠(chéng)懇地說(shuō)，“希望大家給我們一些時(shí)間?！?/p>