公募REITs作為一種能提供穩(wěn)定現(xiàn)金流分紅資產(chǎn)的同時(shí)，還能實(shí)現(xiàn)6%-7%的預(yù)期收益率。

01 “聰明錢”的新目標(biāo)

在國內(nèi)資本市場中，險(xiǎn)資無疑是一支不容忽視的力量。

憑借獨(dú)特的視角，險(xiǎn)資通常會前瞻布局某類資產(chǎn)，并在日后賺的盆滿缽滿之際選擇退出，因此被視為股市里的“聰明錢”。

作為較早配置銀行等紅利資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)，部分險(xiǎn)資近期開始清倉所持有的銀行股。

8月20日晚間，杭州銀行公告稱，中國人壽擬在本公告披露之日起三個(gè)交易日后的三個(gè)月內(nèi)，通過集中競價(jià)或大宗交易方式減持其所持公司股份，合計(jì)不超過110092230股（含本數(shù)），即不超過公司普通股總股本的1.86%。

這意味著，中國人壽擬清倉所持有的杭州銀行全部股份。

一方面，中國人壽減持銀行股；另一方面，中國人壽對銀華基金即將發(fā)行的水利設(shè)施公募REITs表現(xiàn)出濃厚興趣，并通過各種方式努力爭取更多的份額。

事實(shí)上，不只是中國人壽，在國內(nèi)已正式上市的公募REITs中，多數(shù)獲配機(jī)構(gòu)名單都有險(xiǎn)資的身影。

不僅如此，險(xiǎn)資作為公募REITs的主要參與機(jī)構(gòu)，同時(shí)也充當(dāng)著公募REITs市場流通盤主要定價(jià)資金的角色。

一份來自中金的研報(bào)顯示，以中報(bào)披露流通盤前十大投資者持倉市值計(jì)算（以8月30日收盤計(jì)），險(xiǎn)資持倉市值達(dá)到36.37億元，占前十大持有流通市值的29%。

02 紅利資產(chǎn)的“平替”

公募REITs為何如此受到險(xiǎn)資的青睞？原因很簡單，在資產(chǎn)荒的大背景下，公募REITs作為一種能提供穩(wěn)定現(xiàn)金流分紅資產(chǎn)的同時(shí)，還能實(shí)現(xiàn)6%-7%的預(yù)期收益率，這對于險(xiǎn)資來說無疑是具有吸引力的。

不過，對于個(gè)人投資者而言，公募REITs卻屬于一個(gè)全新的投資品種。雖然從國內(nèi)首批9只公募REITs獲批至今已三年有余，但參與其中的個(gè)人投資者并不多。

REITs，全稱不動產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts），是一種向投資者發(fā)行收益憑證，募集資金投資于不動產(chǎn)，并向投資者分配投資收益的投資基金。

乍聽起來，REITs好像與普通大眾的距離有點(diǎn)遠(yuǎn)，但其實(shí)它與我們的日常生活息息相關(guān)，我們開車駛過的高速公路、上班所在的辦公樓、逛街“種草”的購物中心等都屬于不動產(chǎn)的范疇，在符合法規(guī)要求的前提下都可以“打包”成為REITs持有的資產(chǎn)。

我們以高速公路為例，來了解下REITs是如何運(yùn)作的。

假設(shè)有一條價(jià)值100億的高速公路，每年可通過收取過路費(fèi)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定盈利，且拿出5億進(jìn)行分紅，即分紅收益為5%。

有一天，負(fù)責(zé)運(yùn)營該公路的高速運(yùn)營公司要對公路進(jìn)行改造和擴(kuò)建，急需一筆現(xiàn)金。

對于老百姓而言，5%的分紅收益是有一定吸引力，但他們無法直接參與高速公路的投資建設(shè)。

此時(shí)問題出現(xiàn)了，高速運(yùn)營公司有資金需求，老百姓手中有資金，卻無法直接投資給高速運(yùn)營公司。

于是，REITs便成為化解這一難題的重要角色。

一方面，REITs將募集來的資金用于購買高速運(yùn)營公司的全部股權(quán)，進(jìn)而取得高速公路的經(jīng)營權(quán)，高速運(yùn)營公司則獲得一筆當(dāng)期現(xiàn)金流，便可開工改造高速公路了；另一方面，REITs向投資者募集資金，并發(fā)放一個(gè)收益憑證，投資者憑借此憑證，可定期享受高速公路的分紅收益。

值得注意的是，按照我國的相關(guān)規(guī)定，在符合分配條件的情況下，公募REITs每年至少要進(jìn)行收益分配1次，收益分配的比例不低于年度可供分配金額的90%，這意味著公募REITs具有強(qiáng)制分紅的要求。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前國內(nèi)上市的42只公募REITs中，有35只實(shí)現(xiàn)了年內(nèi)分紅，累計(jì)分紅近50億元。同時(shí)，相關(guān)數(shù)據(jù)還顯示，過去一年公募REITs分紅收益率為6.9%，甚至高于中證紅利指數(shù)。

不過，獲取公募REITs的收益來源并不止于此。投資者可以通過在二級市場上交易，像股票一樣低買高賣賺取差價(jià)收益，而這便是投資公募REITs的另一個(gè)收益來源。

截至9月5日收盤，中證REITs全收益指數(shù)年內(nèi)漲幅超過10%，成為年內(nèi)表現(xiàn)最好的指數(shù)。

部分公募REITs產(chǎn)品的表現(xiàn)更是出挑，比如中金廈門安居REIT年內(nèi)漲幅超過30%，華夏北京保障房REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT等產(chǎn)品年內(nèi)漲幅也超過20%。

03 更像投行業(yè)務(wù)

很遺憾，公募REITs在二級市場上的出色表現(xiàn)，并未吸引到更多資金的關(guān)注。然而，在一級市場上，公募REITs的熱度已然重回甚至超越2021年首發(fā)時(shí)的水平。

“日光基”重現(xiàn)公募江湖就便是最好的證明。繼此前博時(shí)津開科工產(chǎn)業(yè)園REIT公眾部分發(fā)售一天就提前結(jié)束募集之后，華夏大悅城商業(yè)REIT也成為發(fā)售一日便提前結(jié)束募集的“日光基”。

“日光基”頻現(xiàn)的同時(shí)，一些新玩家也在不斷涌入公募REITs這一領(lǐng)域。今年以來，就有易方達(dá)、工銀瑞信、華安基金相繼加入其中，并分別發(fā)行了易方達(dá)深高速REIT、工銀河北高速REIT、華安百聯(lián)消費(fèi)REIT。

但行業(yè)格局似乎早已形成，華夏基金、中金基金兩家公司幾乎占了公募REITs市場管理規(guī)模的一半。

來源：iFind，數(shù)據(jù)截至2024.9.5

頭部公募華夏基金排在前列尚能理解，而腰部公募中金基金卻能殺出重圍躋身前排，令體量懸殊之大的兩家公募卻能在公募REITs領(lǐng)域頂峰相遇，背后原因或與REITs業(yè)務(wù)的模式有關(guān)，即前期投行業(yè)務(wù)+后期資管業(yè)務(wù)。

具體來看，前期階段，側(cè)重于投行業(yè)務(wù)，主要包括項(xiàng)目獲取、主動篩選資產(chǎn)、盡職調(diào)查、編制申報(bào)材料等環(huán)節(jié)，以及基于“資產(chǎn)IPO”的詢價(jià)發(fā)行機(jī)制安排、充分的信息披露等流程均比照IPO程序進(jìn)行操作；中期階段，屬于典型的投資業(yè)務(wù)，與傳統(tǒng)公募基金不同的是，投資的標(biāo)的不再是以往的有價(jià)證券，而是更加廣闊的基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)實(shí)體市場；存續(xù)期階段，側(cè)重于資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。

這樣看來，誰在投行業(yè)務(wù)方面有優(yōu)勢，誰就更容易在業(yè)務(wù)早期階段獲得優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目進(jìn)而取得先手。

縱觀整個(gè)國內(nèi)市場，中信證券和中金公司無疑是兩家最具實(shí)力的投行，他們分別控股的華夏基金和中金基金也順理成章成為了公募REITs領(lǐng)域的排頭兵。