導語：剝開一層層表象，對于裝配式裝修來說，最核心的本質(zhì)是什么？

逆境生存，房企業(yè)績復蘇任重道遠。截止9月初，仍有10多家上市房企未能按時發(fā)布中報。

但寒冬之下，亦潛藏機會。

回望日本，1990年后人口減少、地產(chǎn)下行，有一個領(lǐng)域卻逐漸步入成熟期，成為日本推動社會可持續(xù)發(fā)展的一大支柱。

巧合的是，近來中國一些家居媒體，也將其與整裝、智能家居一起視為裝修行業(yè)炙手可熱的三大熱點。

這一賽道，就是裝配式建筑。

什么是裝配式建筑？人們經(jīng)常用“搭積木”或“預(yù)制菜”來形容裝配式建筑，即梁、樓板、墻板、樓梯、吊頂?shù)仁且粔K塊的“積木”，這些部品首先在工廠中預(yù)制生產(chǎn)，然后運輸?shù)浆F(xiàn)場進行組裝。它既包括梁、柱等主體結(jié)構(gòu)的“平地起高樓”，也包括吊頂、地面等室內(nèi)結(jié)構(gòu)的裝配式裝修。

北京高德地圖總部，龍智精工提供裝配式裝修服務(wù) 圖片來源：龍湖龍智造

早在日本地產(chǎn)下行周期，市值超百億美金的Sekisui House，便因裝配式住宅建造、室內(nèi)精裝尤其是衛(wèi)浴業(yè)務(wù)，招攬了不少客戶，成為當之無愧的日本家裝巨頭。

與日本偏裝配式住宅不同的是，中國目前裝配式建筑的主流領(lǐng)域，還主要集中在B端，即酒店、辦公樓、長租公寓等。近年來，中國也涌現(xiàn)出許多裝配式行業(yè)黑馬，其中不乏一些房企。

據(jù)《2023中國綠色低碳地產(chǎn)指數(shù)TOP30報告》，龍湖集團（00960.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、首開股份（600376.SH）、金隅集團（601992.SH）等企業(yè)入選2023中國裝配式建筑企業(yè)TOP10。

在龍湖龐大的業(yè)務(wù)版圖里，裝配式裝修主要歸屬龍智精工。龍智精工是龍湖龍智造的五大業(yè)務(wù)飛輪之一，后者正是龍湖集團旗下的智慧營造條線品牌。

從這一業(yè)務(wù)分屬便可看出，龍湖對裝配式裝修的聚焦點，在于主打“未來城市”、“數(shù)字化”的“智造”。換言之，裝配式裝修并非傳統(tǒng)的“搭積木”，而是與數(shù)字化技術(shù)相結(jié)合的新物種。

對于龍湖為代表的房企來說，被賦予“智造”屬性的裝配式裝修，能否如預(yù)期那樣，為整個裝修行業(yè)乃至地產(chǎn)行業(yè)帶來一場革命？

01 裝配式裝修是一場革命嗎？

從其誕生起，裝配式技術(shù)就被視為顛覆整個行業(yè)的革命性發(fā)明。

因為它踐行了1923年建筑大師勒·柯布西耶提出的暢想——“像造汽車一樣造房子”，即把建筑主體拆分為一個個構(gòu)件，如同在工業(yè)生產(chǎn)線批量組裝汽車那樣，完成房子的“批量復制”。

勒·柯布西耶Maison Citrohan系列中最早的原型Maison Domino, 1944

時至今日，這一革命很有可能在中國再度上演。

一是因為傳統(tǒng)裝修行業(yè)存在的諸多痛點，都可以通過裝配式裝修解決。

比如，施工人員老齡化問題。目前40-45歲的施工主力，5年后即將步入50歲；而25歲以下的年輕人非常缺乏，僅僅依靠師傅帶新人的傳統(tǒng)，青黃不接幾乎是必然。

何況傳統(tǒng)施工方式未必完善。以水泥、石膏、膩子、砂漿為主的“濕作業(yè)”不僅對施工人員并不友好，還很容易造成歪斜、拆改等情況。

而裝配式裝修不僅施工周期短，而且標準化程度高，能大幅降低工人勞動強度，減少浪費損耗。

二是因為國家各項利好政策頻出。裝配式建筑的木材、水資源、水泥消耗更少，屬于國家著重扶持的綠色建筑。近期，北京、天津、上海、廣東等地相繼出臺扶持政策，部分地區(qū)甚至提出到2025年新建裝配式建筑占新建建筑比例需達到55%的目標。

看似龐大的市場，卻不一定能孵化出與之匹配的增長。

比如，傳統(tǒng)裝配式企業(yè)，大多是施工先行，比較注重具體材料或技術(shù)的打磨。

這帶來了一個問題，即前端設(shè)計/產(chǎn)品的薄弱。

而關(guān)注前端設(shè)計的公司，又往往后端施工乏力。如曾經(jīng)大火的BIM曾經(jīng)吸引了諸多公司，連互聯(lián)網(wǎng)大廠都想分羹，但大多公司后端施工缺乏動力，敢想?yún)s不能實干。

裝修行業(yè)苦割裂久矣。如何將設(shè)計、生產(chǎn)、施工等前后端打通，成為裝配式裝修能否引領(lǐng)一場變革的關(guān)鍵。

02 第一性原理與6+N產(chǎn)品體系

問題在于，該怎么做呢？

在解決此類充滿多個元素的復雜的問題時，被馬斯克極力推崇的第一性原理 （First Principles），提供了一個思考方式。

第一性原理是一個哲學、物理學領(lǐng)域的概念，指那些基本的、不需要再被證明的前提或假設(shè)。

而馬斯克在TED的采訪中，將它視為一種“好的思維框架”：“一層層剝開事物的表象，看到里面的本質(zhì)，然后在從本質(zhì)一層層往上走”。

那么，對于裝配式裝修來說，本質(zhì)是什么呢？

按照傳統(tǒng)的思維方式，可能是設(shè)計、施工效果與客戶預(yù)期的不匹配，包括花費過多，設(shè)計不合理，服務(wù)跟不上等等。

但這只是表象。

本質(zhì)的思維方式是：是什么構(gòu)成、定義了裝配式裝修？是一個環(huán)節(jié)，還是整體流程出了問題？

由于部件需提前預(yù)制，裝配式裝修需涉及材料供應(yīng)、精裝設(shè)計、構(gòu)件生產(chǎn)、現(xiàn)場施工多個流程。

裝修之所以是一門遺憾的藝術(shù)，本質(zhì)在于卷入的參與者實在過多，由此造成了流程的割裂。

流程重塑，才是解決裝配式裝修的關(guān)鍵。

也即，通過整合供應(yīng)鏈、設(shè)計、建造、管理，將分散、繁瑣的裝修流程化繁為簡，為客戶提供多、快、好、省的裝配式解決方案。

上海金穗大廈，龍智精工提供設(shè)計、施工、招采等一站式服務(wù)

回到一開始提到的龍智精工，其方法論便是如此。

據(jù)龍智精工官方報道，近期公司發(fā)布了一項醞釀已久的——裝配式“6+N”產(chǎn)品體系。

這是龍智精工基于龍湖30多年多業(yè)態(tài)空間的開發(fā)建造與運營的操盤經(jīng)驗，在真實的業(yè)務(wù)場景中，將自己的“行活”沉淀下來，對外輸出的一套整合全流程、全周期的體系化能力。

所謂6，指的是吊頂體系、墻面體系、隔墻體系、地面體系、智能化體系、機電體系6個全業(yè)態(tài)核心模塊。

而N，指的是集成廚房體系、集成衛(wèi)浴體系、集成收納體系、攔河體系、樓電梯體系、門窗體系，可以適配住宅、保障房、公寓、酒店、養(yǎng)老院、商業(yè)、會展中心、博物館、辦公室等N個場景的分業(yè)態(tài)適配模塊。

裝配式“6+N”產(chǎn)品體系 圖片來源：龍湖龍智造

裝配式“6+N”產(chǎn)品體系，其實便是將繁瑣而復雜的裝修流程，拆分成了最基本的“元素”。

室內(nèi)裝修雖然復雜，但基本不出“6”的體系或系統(tǒng)范疇。在不同場景下，比如對廚房、收納、電梯的需求，又可以通過“N”的分業(yè)態(tài)模塊進行選配、增添。

在這一過程中，供應(yīng)鏈、設(shè)計、施工等流程被以上的關(guān)鍵元素提挈起來，只要把握住這幾個核心的體系模塊，即可“不失其類，故事不亂”。

比如，在前端做吊燈、墻面等產(chǎn)品時，龍智精工便已考慮了后端的成本、工時、工序與工效。一旦前端確定，后續(xù)施工便非常迅速。

可以說，幾乎只有頭部房企才有優(yōu)勢或資格做以上統(tǒng)籌。

這不僅僅是因為頭部企業(yè)有能力改變傳統(tǒng)裝修行業(yè)“大市場，小企業(yè)”的弊端，更在于地產(chǎn)公司對客戶所需了如指掌。正如在一次采訪中，龍湖某業(yè)務(wù)負責人所說的那樣：

“龍智精工最大的優(yōu)勢就是我們原來是做地產(chǎn)開發(fā)和運營的，我們直接接觸客戶，所以很了解客戶?！?/p>

不同于施工、材料起家的同行，龍智精工的思維方式是“產(chǎn)品/設(shè)計先行”，即通過可視化設(shè)計圖讓客戶“所見即所得”。

這一能力仰仗龐大的數(shù)字化技術(shù)。

作為龍湖龍智造的業(yè)務(wù)板塊，龍智精工的“智造”能力無疑是長處之一。通過將數(shù)字化底座嵌入、整合進前后端，龍智精工使裝配式行業(yè)煥發(fā)新活力。

03 作為底座的數(shù)字化

裝配式的數(shù)字化趨勢曾風靡一時，BIM（建筑信息模型）便是最集中的體現(xiàn)和核心。

但能做好的卻寥寥無幾。

這主要是因為，虛擬與實體之間存在罅隙。清華大學建筑設(shè)計研究院建筑產(chǎn)業(yè)化分院副院長宋兵，曾在一次直播討論中道出了這一問題的本質(zhì)：

“最重要的不僅是建立個模型，而通過建模型的過程把這個項目的建造過程模擬了一遍”。

但傳統(tǒng)裝配式裝修企業(yè)，大多缺乏能“模擬一遍”的能力。BIM并非簡單的模型圖紙設(shè)計，其不僅需要龐大的數(shù)據(jù)庫支持，還要有真實的業(yè)務(wù)實踐與試錯經(jīng)驗沉淀。

基于多年的全業(yè)態(tài)空間建造和運營經(jīng)驗，龍湖沉淀了8個不同層級的構(gòu)件組合，10萬+空間模塊庫。不管是一個房間，一個戶型，還是一棟樓，都可以找到與之對應(yīng)的組裝模塊，完成近似工業(yè)化的精密組裝。

基于這些龐大的模塊庫，龍湖自研了BIM協(xié)同平臺，能夠?qū)Α㈨?、壁等各種部品部件，在虛擬空間完成提前設(shè)計與組合，產(chǎn)出設(shè)計圖紙。

在VR技術(shù)加持下，客戶甚至可以提前體驗到VR漫游的效果，對空間進行全方位的模擬分析，并通過虛擬點評，提前對問題進行修正、變更。

BIM成果經(jīng)過線上審核、修正后，即可進行施工安裝。

如此一來，龍湖精工即可用BIM三維模型，在數(shù)字世界將項目“先蓋一遍”，規(guī)避施工錯碰、成本增加、工期延長等問題，大幅提升了工效。

比如，將一塊上世紀90年代的十萬平米老舊汽配城，改造成綠色低碳、充滿科技感的“北京龍湖藍海引擎產(chǎn)業(yè)園”，龍智精工只用了11個月。

北京龍湖藍海引擎產(chǎn)業(yè)園A館改造前后對比 圖片來源：龍湖龍智造

以上看似不可能完成的任務(wù)，依靠的便是BIM技術(shù)。

通過三維掃描技術(shù)，龍湖精工構(gòu)筑起一個“數(shù)字孿生”虛擬空間，搭建了建筑+機電+結(jié)構(gòu)+幕墻+景觀全量BIM模型，基本是在虛擬空間里事無巨細地再造了一個龐大的產(chǎn)業(yè)園空間，再將這一虛擬空間1:1的搬到現(xiàn)實施工現(xiàn)場。

在這里，廣場（中庭）、集會空間（集中會議區(qū)）、城市街區(qū)（公區(qū)通道）等構(gòu)成了主體空間骨架，五個中庭與環(huán)形坡道，串聯(lián)起了整個公共區(qū)域，在樓頂花園，還配有籃球場、跑道等運動休閑裝置。

“在這個園區(qū)里辦公，有回到了硅谷的感覺”，有員工如是說?；贐IM技術(shù)的加持，項目不僅短時間完成了施工建造到交付入駐的全流程，而且裝配率達75%，節(jié)約變更成本超過2000萬元。

04 適配全業(yè)態(tài)的“萬能鑰匙”

裝配式裝修對傳統(tǒng)裝修行業(yè)的顛覆類似于大工廠之于手工業(yè)，而工業(yè)化的難點之一，在于很難有一個覆蓋全業(yè)態(tài)的“萬能鑰匙”。

毫無疑問，數(shù)字化能力是可復制的——千行百業(yè)都可應(yīng)用這一套底層邏輯，再造自己的裝配式工程。

但除數(shù)字化之外，還有許多能力亟待補充。

首先，是基礎(chǔ)的技術(shù)與材料難關(guān)，比如科研實驗樓對防火性能要求更高，辦公與居住區(qū)域?qū)ρb飾線的隱藏需求更強。

其次，是產(chǎn)品體系的適配性。不同業(yè)態(tài)對體系化產(chǎn)品的訴求，側(cè)重點不一。比如公寓、住宅、保障房對集成廚房、衛(wèi)浴要求更高；而商業(yè)、會展中心、博物館則需攔河產(chǎn)品的支持。

最后，是整體方案的靈活性。即使同一業(yè)態(tài)，不同客戶也存在細微的差別，完全復刻的通用方案，幾乎不存在。

在基礎(chǔ)的技術(shù)與材料難關(guān)，龍智精工的策略是主攻專利技術(shù)。截止目前，龍湖核心專利技術(shù)已被授權(quán)120余項，申請中110余項。

在業(yè)態(tài)適配方面，裝配式”6+N”產(chǎn)品體系中的N，可適配酒店公寓、辦公樓、博物館、展會等適合標準化、大批量的裝修項目，亦包括醫(yī)院與養(yǎng)老場景。過去7年，龍智精工裝配式精裝產(chǎn)品已覆蓋住宅、公寓、辦公、商業(yè)、醫(yī)養(yǎng)、酒店等多種業(yè)態(tài)，涉及項目500余個，總建造體量超550萬平方米。

不同業(yè)態(tài)場景下，龍智精工的優(yōu)勢，在于提質(zhì)提效。比如，在三亞聽藍時光250平方米大平層裝配項目中，龍智精工用裝配式材質(zhì)代替同等效果的傳統(tǒng)裝修工藝，達成了“低標打高標”的效果。

“墻面板材質(zhì)感、紋理很細膩，換成傳統(tǒng)裝修要花數(shù)倍的錢，而且是真的聞不著味道?！痹谧咴L過程中，許多業(yè)主都表示入駐后體驗“比VR效果更好”，“裝下來至少得100萬”。

但其實，龍智精工將該項目的戶均成本控制在了40萬左右。用小成本打造大效果的關(guān)鍵，在于材料、技術(shù)與工藝的創(chuàng)新。比如，新材料的運用，提升了房屋居住空間使用的耐久性、環(huán)保性；裝配式技術(shù)的迭新，有效提升了裝修施工的精工鍛造；而在裝配式墻面專利找平技術(shù)迭代下，工序減少40%，工效提高35%。

三亞聽藍時光交付實景圖 圖片來源：龍湖龍智造

在更微觀的服務(wù)環(huán)節(jié)，源于“了解客戶之所想”的地產(chǎn)基因，龍智精工又幫助其增強了定制化方案的靈活性。比如，在展開小米華東區(qū)總部公寓項目時，龍智精工首先花大力氣調(diào)研了小米員工的真實訴求，用需求牽引設(shè)計。

綜合以上優(yōu)勢，裝配式“6+N”產(chǎn)品體系具備了近似“萬能鑰匙”的全業(yè)態(tài)服務(wù)能力。尤其是對于希望當“甩手掌柜”的AMC金融機構(gòu)、頭部科技大廠來說，龍智精工整體解決方案極大降低了企業(yè)的投入與溝通成本，未來有可能搶占更大的市場份額。

小米華東區(qū)總部公寓意向圖 圖片來源：龍湖龍智造

伴隨各項利好政策的出臺，裝配式裝修的道路無疑是一片光明。

走過一段時間的摸索期，中國裝配裝修逐漸從外圍的經(jīng)營方法，逐漸走向最核心的那個“圓心”：產(chǎn)品體系與方法論的打磨。

因此，體系化能力的輸出，將會是大勢所趨。這也意味著，曾經(jīng)受困于繁瑣流程的裝配式裝修，將會以一種更接近本質(zhì)的方式，為整個行業(yè)帶來一場革新。