斑馬消費(fèi) 楊柘
老板娘掌印兩年后，禹洲集團(tuán)總算見到了曙光。
日前，公司境外債務(wù)重組計(jì)劃有了新的進(jìn)展，計(jì)劃已獲A、B兩類債權(quán)人絕大多數(shù)贊成，只待法院批準(zhǔn)和裁決。
作為一家即將債務(wù)重組成功的閩系房企，接下來恢復(fù)造血，保障現(xiàn)金流更為關(guān)鍵。在當(dāng)下市場(chǎng)背景下，單純靠房產(chǎn)銷售恐怕是杯水車薪。不過，公司董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官郭英蘭早就想好了，她對(duì)外表示，將通過各種渠道，以債務(wù)重組、變賣資產(chǎn)等方式降低資金壓力。
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看到曙光
功夫不負(fù)有心人，在債務(wù)重組的路上，禹洲集團(tuán)（01628.HK）總算見到了曙光。
上周，公司公告披露境外債務(wù)重組計(jì)劃會(huì)議結(jié)果，公司境外債債務(wù)重組計(jì)劃，已經(jīng)獲得法定大多數(shù)計(jì)劃債權(quán)人支持。
據(jù)公告，參與公司境外債務(wù)重組計(jì)劃債權(quán)人分別為A、B兩類。
就A類計(jì)劃債權(quán)人而言，有合計(jì)1648名計(jì)劃債權(quán)人參與，合計(jì)持有約66.21億美元投票計(jì)劃債權(quán)。在該等計(jì)劃債權(quán)人中，有1645名投票贊成，合計(jì)持有約65.73億美元投票計(jì)劃債權(quán)。在A類計(jì)劃債權(quán)人中，投出贊成票約占已投票有表決權(quán)計(jì)劃債權(quán)總值的99.28%；
B類計(jì)劃債權(quán)人共計(jì)191名參與此次債權(quán)計(jì)劃會(huì)議，合計(jì)持有約11.73億美元投票計(jì)劃債權(quán)，全部投出贊成票。
按照相關(guān)程序，計(jì)劃債權(quán)人會(huì)議后，債務(wù)重組計(jì)劃還需獲得香港法院及開曼法院的批準(zhǔn)和裁決。
如果一切順利，禹洲集團(tuán)將成為又一家成功債務(wù)重組的民營(yíng)房企。
禹洲集團(tuán)的債務(wù)壓力由來已久。早在2022年初，公司兩筆美元債券到期，在投資者們的同意下順利完成展期，但沒能為公司贏得更多的時(shí)間。當(dāng)年3月7日公告，公司一筆2023年到期8.5%優(yōu)先票據(jù)（代號(hào)05719）違約，在30天寬限期后，仍未支付利息2125萬美元。
公司曾力圖資產(chǎn)變現(xiàn)來緩解債務(wù)壓力，甚至將正沖刺港股的禹佳生活服務(wù)，以10.58億元對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓給華潤(rùn)萬象生活（01209.HK）。還將香港九龍旭日街17號(hào)樓宇的若干單位及停車位，以3.05億港元對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓給泰捷有限公司。
2023年8月初，公司公開債務(wù)重組初步方案，核心內(nèi)容是通過債券轉(zhuǎn)換成短、中期美元債，或者轉(zhuǎn)換成新發(fā)行的公司普通股。經(jīng)過一年多時(shí)間的溝通和協(xié)調(diào)，直至日前獲得大多數(shù)債權(quán)人的認(rèn)可。
二級(jí)市場(chǎng)對(duì)此表示樂觀，股價(jià)迎來難得的大漲。在公司披露債務(wù)重組計(jì)劃會(huì)議結(jié)果后首個(gè)交易日（9月19日），股價(jià)盤中最高漲幅19.05%，收?qǐng)?bào)于0.073港元，漲幅15.87%。
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自我造血
距離債務(wù)重組方案落定，只差臨門一腳，但這種以時(shí)間換空間的方式，最終還得靠持續(xù)的現(xiàn)金流來保障。
今年前6個(gè)月，禹洲集團(tuán)實(shí)現(xiàn)累計(jì)銷售金額約43.46億元，同比下降62.77%；累計(jì)銷售面積約27.93萬平方米，同比下降59.77%；平均銷售均價(jià)15561元/平方米，同比下降7.76%。
今年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約63.78億元，歸母凈利潤(rùn)虧損約62.56億元。截至今年6月底，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物和受限制現(xiàn)金約35.61億元。
從區(qū)域分布來看，公司收入主要來自長(zhǎng)三角區(qū)域、華中區(qū)域、西南區(qū)域、海西經(jīng)濟(jì)區(qū)、粵港澳大灣區(qū)以及環(huán)渤海區(qū)域。
2024年上半年，長(zhǎng)三角區(qū)域貢獻(xiàn)確認(rèn)銷售金額約35.60億元，占公司確認(rèn)收入金額的58.09%。去年同期，長(zhǎng)三角區(qū)域?qū)崿F(xiàn)貢獻(xiàn)確認(rèn)銷售金額約54.60億元，占比44.96%。
公司2004年開啟全國(guó)化征程，首戰(zhàn)即是長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市上海。在區(qū)域深耕的戰(zhàn)略執(zhí)行下，公司深耕長(zhǎng)三角20年，業(yè)務(wù)及項(xiàng)目覆蓋上海、蘇州、杭州、南京、合肥及寧波等城市。
截至今年6月末，公司在長(zhǎng)三角區(qū)域擁有74個(gè)項(xiàng)目，可供銷售的總建筑面積343.25萬平方米，占公司可供銷售總建筑面積的30.3%。
當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，遇困房企已很難通過房產(chǎn)銷售，提供足夠的現(xiàn)金流。此前，公司董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官郭英蘭對(duì)外表示，將通過各種渠道，以變賣資產(chǎn)等方式降低資金的壓力。
禹洲集團(tuán)還是有不少可供變現(xiàn)的資產(chǎn)。截至今年6月底，公司持作物業(yè)開發(fā)銷售用途的土地金額約16.24億元、持作銷售用途的物業(yè)金額約105.85億元、在建物業(yè)金額約267.49億元，存在一定騰挪的空間。
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老板娘掌印
2022年6月，林龍安辭任公司董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官等職務(wù)，其妻郭英蘭接任。
當(dāng)時(shí)公司對(duì)林龍安辭任，給出的理由是“工作安排調(diào)整”，辭任之后，其調(diào)整為非執(zhí)行董事，繼續(xù)參與董事會(huì)監(jiān)督和檢查等事宜。
郭英蘭走上臺(tái)前，企業(yè)債務(wù)危機(jī)已隱隱而來。其后兩年多時(shí)間里，行業(yè)下行、債務(wù)壓力，經(jīng)受的風(fēng)浪何其之多。以往的她，站在公司掌門人林龍安的背后，如今身處漩渦中心。
1997年，郭英蘭加入禹洲集團(tuán)，曾先后在公司及多個(gè)子公司中擔(dān)任要職，具體負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)、資金和審計(jì)等工作。2009年10月，郭英蘭擔(dān)任禹洲集團(tuán)執(zhí)行董事和副董事長(zhǎng)，熟悉對(duì)公司運(yùn)營(yíng)、房地產(chǎn)開發(fā)和資產(chǎn)管理等。
在集團(tuán)發(fā)展的20多年里，郭英蘭幾乎沒有缺席每個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。尤其是林龍安早年“下海”創(chuàng)業(yè)，正是郭英蘭的支持和鼓勵(lì)，他才得以攫取到人生的第一桶金。
夫唱婦隨多年，禹洲走上了巔峰。2009年11月，公司成功登陸港股，2016年將總部由福州遷至上海，開啟全國(guó)化擴(kuò)張之路。4年后，公司合同銷售額突破千億，正式步入國(guó)內(nèi)千億房企行列。
公司在千億房企陣營(yíng)只匆匆待了兩年。2022年行業(yè)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，禹洲集團(tuán)的流動(dòng)性危機(jī)已難以避免。
從資歷來看，在企業(yè)發(fā)展低谷期，郭英蘭有著女性天然的韌性、耐心和執(zhí)行力，還有銀行出身背景加持，也能發(fā)揮更大的作用。
只不過，在公司果斷放棄規(guī)模發(fā)展，寄希望于“小而美”的發(fā)展路線之后，怎么活下去，反倒是她肩頭最重的擔(dān)子了。
