文丨秦佳麗
編輯丨李壯
2025年，以深度求索、宇樹科技、游戲科學、云深處科技、強腦科技和群核科技為代表的“杭州六小龍”聲名鵲起，這些公司的欣欣向榮為杭州樓市注入新活力。
在近日的杭州土拍中，鄰近宇樹科技的濱江西興單元地塊便被房企爭搶，最終由濱江集團以43%的溢價率競得。有業(yè)內人士對此表示，“杭州六小龍”更大的意義在于帶動上下游產業(yè)鏈公司發(fā)展、吸引更多人口流入，長期來看，這對于當?shù)匚磥碜》?、租房需求的釋放具有積極作用。
事實上，無論是否受到“杭州六小龍”的直接影響，今年杭州樓市熱度持續(xù)升高，當?shù)夭粌H頻繁刷新“地王”紀錄，新房價格也連續(xù)3個月環(huán)比上漲，“小陽春”跡象開始顯現(xiàn)。從房企布局來看，杭州成為當前為數(shù)不多的央國企與民營房企同步活躍的城市。近一年來，濱江集團、綠城中國、建發(fā)房產在杭州拿地規(guī)模與銷售規(guī)模持續(xù)位居前三。
宇樹科技鄰近地塊高溢價成交
“杭州六小龍”提振杭州樓市信心
2025年蛇年開局，杭州土拍市場熱度高漲。2月20日，杭州出讓3宗宅地共攬金31.4億元，平均溢價率達34.8%。
其中，距離宇樹科技約500米的濱江區(qū)西興單元地塊被房企“瘋搶”，最終由濱江集團經過85輪競價以13.81億元競得，樓面地價42989元/平方米，溢價率達43%。據土地規(guī)劃信息，該項目容積率2.0，建筑面積32130平方米，緊鄰西興地鐵站。
一直以來，科技公司對杭州樓市板塊發(fā)揮著直觀的帶動作用，典型例如阿里巴巴的崛起，直接帶動位于杭州西郊的未來科技城板塊樓市。2013年，阿里巴巴將總部從濱江遷至余杭未來科技城，1.2萬名員工隨之遷徙。彼時未來科技城周邊尚為郊區(qū)荒地，板塊均價約為8000元/左右。之后，科技城周邊房價開始一路攀升。2020年，在“一房難求”的新盤市場，遠洋西溪公館就曾因“6萬人搖”成為杭州樓市的熱門話題。
位于未來科技城板塊的“未來三兄弟”——陽光城未來悅、中南樾府、東原印未來，也見證了杭州“產城聯(lián)動”效益下樓市神話。2018年首開時，“未來三兄弟”均價約為3萬元/平方米；2021年樓市價格高點時，前述樓盤二手房成交價格高至7萬元/平方米上下。據房天下等中介平臺，目前“未來三兄弟”二手房掛牌均價有所回調，不過仍保持在4.29萬元~5.5萬元/平方米。
上海中原地產市場分析師盧文曦就此表示，“一座城市的人口流入往往和產業(yè)發(fā)展有關，杭州的高科技產業(yè)發(fā)展布局一直比較好，市場凝聚力較強。就‘杭州六小龍’而言，其意義不止是六家公司的布局，而是有機會帶動上下游產業(yè)鏈公司發(fā)展，吸引更多人口流入。長期來看這對于市場住房、租房需求的釋放都有意義?！?/p>
中指研究院華東大區(qū)常務副總高院生認為，“杭州六小龍帶飛樓市”的觀點目前有些言過其實，不過，這對杭州置業(yè)信心的回歸、買房積極性的提升有正面作用。“一方面，目前‘六小龍’的規(guī)模，與阿里巴巴的企業(yè)體量及高凈值人群的規(guī)模不同，所釋放的購房需求也不同；另一方面，過去10年，很多城市房價也在上升，這是行業(yè)整體趨勢所決定的?！备咴荷a充道，“不過，盡管短期內‘六小龍’不會對杭州樓市產生立竿見影的效果，但這對于杭州樓市的信心及大家購房預期的改善，肯定具有正向作用?！?/p>
在高院生看來，近期杭州屢屢拍出宇樹科技周邊這類高溢價地塊，還在于核心區(qū)位優(yōu)勢：“近期杭州的高溢價地塊很多是核心單元地塊，比如華潤置地以72%的溢價率拿下城東新城單元地塊；年前中天聯(lián)合海威以76%的溢價率拿下蕭山老城區(qū)地塊等，本質上都是因為在核心單元?！?/p>
新房價格連續(xù)3個月環(huán)比增長
杭州樓市“小陽春”初現(xiàn)
無論是否受到“杭州六小龍”的直接影響，年后杭州市場熱度正在持續(xù)升高。因“不限價 + 稀缺區(qū)位”等因素，近期杭州土拍溢價率攀升，眾多房企爭相入局。
2月25日，杭州展開今年第三次土拍，3宗地塊共計攬金67.98億元，平均溢價率45.6%。其中，華潤置地溢價72.5%斬獲的城東新城安琪兒5.0地塊備受矚目——經過110輪競價，最終由華潤置地旗下子公司以總價26.18億元競得，成交樓面價50683元/平方米。一周時間內，這已是城東新城板塊第二次刷新板塊樓面價紀錄，跨過5萬元/平方米的樓面地價大關。
在之前的2月20日的杭州土拍中，大家房產以10.83億元競得的城東新城安琪兒4.0地塊，溢價率達54.04%，成交樓面價47486元/平方米，超越了此前城東新城46500元/平方米的新房限價。
自2024年四季度松綁限價以來，杭州土地市場便開始火熱，“地王”頻現(xiàn)。譬如，1月24日，濱江集團以54.56億元的價格競得湖墅單元GS0201-R21-05地塊，溢價率71.25%，樓面價64834元/平方米，創(chuàng)造了杭州8年來樓面價新紀錄。
在樓市成交端，近期杭州樓市同樣在升溫。國家統(tǒng)計局數(shù)據顯示，杭州1月新房銷售價格指數(shù)環(huán)比上漲0.3%，這已經是當?shù)匦路績r格連續(xù)3個月環(huán)比上漲。
當?shù)匦路颗c二手房成交量也在同步止跌回穩(wěn)。據麟評居住大數(shù)據研究院監(jiān)測數(shù)據，杭州二手住宅與新房成交量自今年春節(jié)后快速回升，目前已連續(xù)3周上升。2025年第8周（2月17日-2月23日），杭州二手住宅成交1610套，較前一周上漲63.45%；新建商品住宅成交589套，較上周上漲4.25%。
在高院生看來，近期杭州土拍市場升溫與多重因素有關。一方面，去年四季度以來的樓市利好政策釋放了市場需求，疊加春節(jié)期間“杭州六小龍”的出圈，提振了2025年市場信心；另一方面，杭州房企打造產品的能力本身較強，“限價”放開以后，對于未來新房的定價空間會更高，“比如最近華潤摘得的安琪兒5.0地塊，樓面地價成本就超過了5萬元，比曾經同板塊4.6萬元/平方米的新房限價還要高。這時候當房企預期未來新房售價可以達到6萬元~7萬元/方米，房企就會高溢價拿地?！?/p>
高院生介紹，從市場成交情況看，近期杭州二手房市場回暖尤為明顯。2024年，杭州二手房成交量超過8萬套，同比增長30%，成交量首次超過新房；今年1月，即便受春節(jié)假期影響，杭州二手房的成交量也達到5000多套，較2024年翻了一番。新房方面，春節(jié)結束后，杭州開發(fā)商的推盤節(jié)奏也在逐步加快，新盤的中簽率較低，市場的置業(yè)信心在逐漸上升，“從新房及二手房兩個指標來看，近期杭州市場的回升勢頭比較明顯，因此今年‘小陽春’的概率較大?！?/p>
盧文曦表示：“近期房企在杭州頻現(xiàn)高溢價奪地，一是由于最近投放的地塊較好，使得開發(fā)商在未來投放的產品具有價格保證；二是目前的市場環(huán)境給了大家很多信心支撐，樓市開始階段性止跌回穩(wěn)，開發(fā)商敢于搶地?！彼痛搜a充道，“現(xiàn)在的房企普遍聰明，投資越來越聚焦，只拿核心城市地塊，扎堆前往熱門城市?！?/p>
盧文曦介紹，由于杭州各區(qū)提供人才補貼、契稅補貼等利好舉措，杭州近期的成交量價表現(xiàn)不錯：“比如今年1至3月，余杭區(qū)對購買新房的家庭一次性提供5萬元補貼，對高層次人才提供最高20萬元補貼等，類似提振政策在逐步發(fā)揮市場效益。因此，今年以杭州為代表的一二線城市肯定會出現(xiàn)‘小陽春’，而且成色大概率比去年好?！?/p>
杭州房企多元化競爭活躍
濱江、綠城、建發(fā)位居一線梯隊
目前，不僅全國性房企聚焦杭州核心板塊補倉，中小房企也在潛力板塊挖掘機會。僅今年2月，久未露面的大家房產便以10.83億元摘得城東新城板塊；呼倫貝爾匯嘉房地產也入局杭州，以4.31億元競得臨平區(qū)地塊。在今年1月杭州房企銷售榜單中，龍湖集團、偉星房產等眾多民營房企也位列當?shù)豑OP20陣營。
整體來看，目前濱江集團、綠城中國、建發(fā)房產在杭州占據了頭部市場份額，據中指院榜單，2024年以來，前述3家房企在杭州的銷售、土儲指標均排名TOP3。其間濱江集團、綠城中國、建發(fā)房產在杭州的權益拿地金額分別為214億元、208億元、158億元；在杭州的銷售金額分別為899.2億元、434.2億元、290.8億元。
其中，作為杭州“土著”，濱江集團一直是杭州地產界的“一哥”。2024年，濱江集團實現(xiàn)全口徑銷售額1116.3億元。以此測算，僅杭州地區(qū)便為其貢獻了八成的銷售額。
廈門老牌房企建發(fā)房產近年也將杭州作為第一重倉城市。作為建發(fā)房產旗下主要地產上市平臺，建發(fā)國際2024年中期業(yè)績公告顯示，報告期內建發(fā)國際在杭州實現(xiàn)的歸屬于股東的合同銷售金額為101.29億元，在杭州的可供銷售總建筑面積為137.91萬平方米，兩項指標均在公司布局的各城市中排名第一。
2025年1月，濱江集團、建發(fā)房產、綠城房產位居杭州銷售榜TOP3，銷售額分別為58.7億元、25.1億元、19.1億元。其中，濱江集團正在加快推進前期“地王”新盤入市，其杭州城東新城首宗不限房價地塊——2024年11月取得，樓面價40479元/平方米在當時創(chuàng)下板塊紀錄，目前項目案名為濱江·錦上萬象府，預計今年一季度入市，新房首開放風價近6萬元/平方米。
（本文已刊于03月01日出版的《證券市場周刊》。文中提及個股僅作舉例分析，不作投資建議。）
