文丨惠凱 ?編輯丨承承

光線傳媒看好奧林NEO項目的升值潛力。

光線傳媒近日公告計劃斥資12.2億元收購北京奧林NEO辦公樓，交易對手為東方資產(chǎn)、翰同資本等。據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀網(wǎng)站安居客的介紹，北京奧林NEO的單價是4.14萬元/平米。盡管當前辦公樓市場面臨一定空置率壓力，但光線傳媒對奧林NEO項目的升值空間仍表達了樂觀態(tài)度。

光線傳媒斥資收購房產(chǎn)

2025年電影市場口碑和票房最高的作品毫無疑問是《哪吒之魔童鬧?！?，該片制作發(fā)行公司光線傳媒的業(yè)績和股價也錄得出色表現(xiàn)，股價年內(nèi)漲幅最高超過3倍，回調(diào)后截至3月10日，仍有146.82%漲幅，總市值也一度突破千億元，成為A股影視傳媒板塊的新龍頭。

公司于今年2月5日，《哪吒之魔童鬧?！飞嫌硟H7天后就公告，當時48.4億元的票房對光線傳媒營收貢獻達9.5億元-10.1億元，而當前總票房已飆升至148億元以上，有券商分析師估算，《哪吒之魔童鬧?！纷罱K對光線傳媒的營收貢獻有望達到30億元左右。

光線傳媒的最新動態(tài)是3月8日發(fā)布的《購買資產(chǎn)公告》，公告稱，將斥資12.2億元收購北京光曜致新冬城企業(yè)管理咨詢合伙企業(yè)(有限合伙)(簡稱“光曜致新”)、北京翰合投資管理有限公司(簡稱“北京翰合”)分別持有的北京棫霖企業(yè)管理有限公司(簡稱“北京棫霖”)99%、1%的股權及隨附的全部權利和利益，從而取得位于北京市朝陽區(qū)北苑路158號-1至5層101的北京奧林NEO大樓的所有權，用于公司辦公場所。

公告顯示，光曜致新的合伙人是中國東方資產(chǎn)等四大AMC中的兩家；北京翰合的股東穿透后為知名地產(chǎn)投資人、翰同資本創(chuàng)始人王倩，以及合眾厚生投資的董事長卞大巍。翰同資本2017年后參與投資并操盤了多個大型城市更新項目，包括上海靜安NEO大廈、北京奧林NEO等，在業(yè)內(nèi)有一定口碑。此次光線傳媒收購奧林NEO大樓，意味著東方資產(chǎn)、翰同資本、合眾厚生在奧林NEO項目上成功退出。

財報顯示，東方資產(chǎn)近兩年面臨一定的業(yè)績和資產(chǎn)壓力。年報顯示，東方資產(chǎn)的總營收從2021年1069億元下滑到2023年963.8億元，同期歸母凈利潤從72.4億元下滑到15.3億元。東方資產(chǎn)整體負債率較高，近幾年資產(chǎn)負債率維持在87%左右。本次出售奧林NEO有助于東方資產(chǎn)進一步改善資產(chǎn)流動性，加快投資收益落袋。今年2月，東方資產(chǎn)公告控股股東變更為中央?yún)R金公司。

公告顯示，北京棫霖向大連銀行北京分行借款，北京棫霖將其持有的北京奧林NEO大樓的物業(yè)抵押給大連銀行，且為保障大連銀行的資金安全，光曜致新及北京翰合將其持有的北京棫霖99%、1%的股權質(zhì)押給大連銀行。此次光線傳媒承債式收購奧林NEO，意味著大連銀行的信貸資金將得到保證。

值得一提的是，早在2007年，大連銀行曾發(fā)起A股IPO，但至今未能如愿。Wind顯示，大連銀行2020年以來業(yè)績有所下滑，歸母凈利潤從2020年度10億元下滑到2023年6.1億元。截至2024年9月末，大連銀行的最新凈息差為0.8%、不良貸款率為2.63%。

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房產(chǎn)經(jīng)紀人：奧林NEO單價4.14萬元/平米

公司看好奧林NEO升值前景

公告顯示，奧林NEO的建筑面積28504平米，每層5000平米的超大空間，區(qū)位和條件優(yōu)越，所在的北京市亞奧板塊辦公樓報價區(qū)間為4.5萬元/平米-6萬元/平米，本次交易價格是在參考市場價格的基礎上友好協(xié)商確定的。

在安居客官網(wǎng)上，華仕兄弟（北京）房地產(chǎn)經(jīng)紀公司旗下的房產(chǎn)經(jīng)紀人馬女士今年2月發(fā)布了一則“亞奧商圈核心位置奧林NEO整棟出售”的寫字樓待售信息，顯示奧林NEO的業(yè)主正尋求出售該辦公樓，售價12億元，與最終公告的12.2億元的價格區(qū)別不大。

值得一提的是，據(jù)安居客的待售信息介紹，奧林NEO的單價是4.14萬元/平米，相比光線傳媒公告的附近同檔次辦公樓4.5萬元/平米-6萬元/平米的報價低了8%-30%。

對于此次收購，光線傳媒方面表示，除了滿足辦公需求外，看好奧林NEO的增值潛力也是收購原因之一。公告也顯示，奧林NEO“高端配置和稀缺性使其具有較高的資產(chǎn)增值潛力和較強的市場吸引力，未來隨著區(qū)域發(fā)展，資產(chǎn)價值有望進一步提升”。

近幾年，北京地區(qū)辦公樓市場的估值和出租率都面臨一定的下行壓力。根據(jù)房地產(chǎn)服務和咨詢顧問公司戴德梁行數(shù)據(jù)，北京寫字樓市場截至2024年9月末的空置率為18.2%，同比上升了1.2個百分點；另一家知名地產(chǎn)經(jīng)紀和數(shù)據(jù)公司CBRE世邦魏理仕發(fā)布的《2024年北京房地產(chǎn)市場回顧及2025年展望》顯示，截至2024年末，北京辦公樓市場的整體空置率為21%。房產(chǎn)經(jīng)紀人馬女士發(fā)布于安居客網(wǎng)站的奧林NEO介紹信息也顯示，奧林NEO的使用率是80%。

來源：安居客網(wǎng)站

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光線傳媒資產(chǎn)負債率低

發(fā)債融資有優(yōu)勢

此次收購對光線傳媒的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)將產(chǎn)生一定影響。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2024年9月末，光線傳媒“流動資產(chǎn)”項目下的貨幣資金為20億元，“非流動資產(chǎn)”下的投資性房地產(chǎn)為0。此次收購將加速公司在手現(xiàn)金的消耗，資產(chǎn)流動性有所下降。

Wind數(shù)據(jù)還顯示，光線傳媒的資產(chǎn)負債率雖然較低，但近些年正在走高。光線傳媒2020年末的資產(chǎn)負債率是7.9%，2023年末、2024年9月末的資產(chǎn)負債率已經(jīng)上升至12.5%和12.2%。

公開信息也顯示，光線傳媒早在2017年時發(fā)行了“17光線01”，成功募資10億元，但在2020年到期后未再發(fā)行新的債券。當時光線傳媒的主體評級是AAA，“17光線01”的票面利率是5%。而當前AAA級新發(fā)公司債的票面利率普遍低于3%，融資成本大幅降低。也因此，考慮到光線傳媒的負債率很低、評級較高，當前發(fā)債融資有望獲得較高的認購率和很低的融資成本，并推動業(yè)務的進一步擴張。

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技術人員超過百人

有進一步擴充潛力

安居客網(wǎng)站介紹，奧林NEO的辦公位數(shù)量是3866個-7733個，收購奧林NEO后將進一步滿足辦公需求，尤其是動畫技術人員的辦公需求。而員工規(guī)模的擴張，尤其是研發(fā)技術人員的大幅增加，是光線傳媒得以制作多部精良動畫電影的重要支撐。

Wind顯示，光線傳媒的研發(fā)技術人員數(shù)量從2021年末的66人增至當前達105人，占總員工的比例從13%大幅提升到18.7%，在A股影視傳媒公司板塊下，光線傳媒的研發(fā)技術員工規(guī)模僅次于萬達電影（研發(fā)技術員工905人）、*ST文投（研發(fā)技術員工140人），而研發(fā)技術員工占總員工的比例則遠高于萬達電影，僅次于*ST文投等少數(shù)影視公司。

隨著奧林NEO項目的收購，以及國產(chǎn)動畫前景愈發(fā)樂觀下，預期光線傳媒的研發(fā)團隊可能會進一步擴充。光線傳媒旗下的e視網(wǎng)顯示，公司近期仍在大規(guī)模招聘動畫人才，包括動畫流程人員、剪輯助理、場景和角色模型師等多類崗位。

表1 ?光線傳媒近幾年研發(fā)團隊的規(guī)模和占比持續(xù)增長（單位：人）

數(shù)據(jù)來源：Wind

表2 ?A股影視傳媒公司市值和員工數(shù)量的變化（單位：億元，人）

數(shù)據(jù)來源：Wind

（文中提及個股僅作舉例分析，不作投資建議。）