來源：每商網(wǎng)

撰文：謝冬冬

近日，紅星美凱龍(01528.HK、601828.SH)發(fā)布2021年度業(yè)績報(bào)告。

年報(bào)顯示，2021年，紅星美凱龍實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入155.13億元，同比增長8.97%；歸屬股東凈利潤20.47億元，同比增長18.31%；整體毛利率61.7%，較2020年增加?0.2個(gè)百分點(diǎn)。

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自營商場營收占比52%

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紅星美凱龍是國內(nèi)領(lǐng)先的家居裝飾及家具商場運(yùn)營商，主要通過經(jīng)營和管理自營商場、委管商場、特許經(jīng)營商場和戰(zhàn)略合作商場，同時(shí)，還提供包括互聯(lián)網(wǎng)零售、家裝、設(shè)計(jì)等泛家居消費(fèi)服務(wù)。

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據(jù)了解，就零售額而言，2021 年紅星美凱龍占中國連鎖家居裝飾及家具商場行業(yè)的市場份額為?17.5%，占家居裝飾及家具商場行業(yè)（包括連鎖及非連鎖）的市場份額為7.4%。

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2021年，紅星美凱龍經(jīng)營了95 家自營商場，278 家委管商場，10家戰(zhàn)略合作商場，69個(gè)特許經(jīng)營家居建材項(xiàng)目，共包括 485 家家居建材店/產(chǎn)業(yè)街，覆蓋全國30個(gè)省、直轄市、自治區(qū)的 224 個(gè)城市，商場總經(jīng)營面積 2230.35?萬平方米。

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每日商業(yè)報(bào)道（www.bizvcw.com）注意到，年報(bào)顯示，紅星美凱龍大部分收入來于自營模式，2021年，其自營商場租賃及相關(guān)收入為 80.95 億元，同比上升 21.1%，占營業(yè)收入的52.2%。

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2021年紅星美凱龍正常運(yùn)營的自營商場（包含聯(lián)營、合營），其平均實(shí)際單位經(jīng)營收入為人民幣 90.86 元/平方米/月，相比 2020 年的平均實(shí)際單位經(jīng)營收入 78.29 元/平方米/月有所上升，主要原因是2020年公司自營商場受疫情影響，以及公司推出疫情免租政策。年報(bào)顯示，在報(bào)告期內(nèi)營業(yè)收入前十的門店，均屬于紅星美凱龍自有物業(yè)。

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截至報(bào)告期末，紅星美凱龍自營商場總經(jīng)營面積?8,455,485.57 平方米，平均出租率 94.1%。其中，一、二線城市自營商場經(jīng)營面積占比超 80%。2021年，公司新設(shè) 3 家自營商場，關(guān)閉 1 家自營商場，另有 1 家商場由委管商場轉(zhuǎn)自營商場。截至2021年末，公司有 19 家籌備中的自營商場。

據(jù)介紹，自營商場是紅星美凱龍通過自建、購買或者租賃的方式獲取經(jīng)營性物業(yè)后，統(tǒng)一對外招商，為入駐商場的商戶提供綜合服務(wù)，包括設(shè)計(jì)商場內(nèi)展位、場地租賃、員工培訓(xùn)、銷售及市場營銷、物業(yè)及售后等在內(nèi)的日常經(jīng)營及管理以及客戶服務(wù)，以收取固定且穩(wěn)定增長的租金及相關(guān)收入。

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輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型

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委管商場指紅星美凱龍通過組建管理團(tuán)隊(duì)，為合作方提供全面的咨詢和委管服務(wù)，包括商場選址咨詢、施工咨詢、商場設(shè)計(jì)裝修咨詢、招商開業(yè)以及以“紅星美凱龍”品牌名稱日常經(jīng)營及管理合作方的家居裝飾及家具商場；相應(yīng)地，公司根據(jù)與合作方簽署的委管協(xié)議在不同參與階段收取項(xiàng)目前期品牌咨詢費(fèi)、工程項(xiàng)目商業(yè)管理咨詢費(fèi)、招商傭金、項(xiàng)目年度品牌咨詢費(fèi)等不同費(fèi)用。?

委管商場使紅星美凱龍以輕資產(chǎn)模式實(shí)現(xiàn)下沉市場的快速滲透，滿足了公司目前的戰(zhàn)略需求，年報(bào)表示，公司將在全國范圍內(nèi)重點(diǎn)加快委管商場的發(fā)展步伐。

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紅星美凱龍表示，2022年將圍繞“輕資產(chǎn),重運(yùn)營，降杠桿”穩(wěn)步推進(jìn)主營及擴(kuò)展性業(yè)務(wù)。公司副總經(jīng)理、董事會秘書邱喆還在業(yè)績說明會中表示，未來會考慮將公司圍繞“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型所展開的業(yè)務(wù)（如家裝家居一體化、主題館），進(jìn)行單獨(dú)地業(yè)績披露。?

2021年，紅星美凱龍委管業(yè)務(wù)收入（包括項(xiàng)目前期品牌咨詢委托管理服務(wù)收入、項(xiàng)目年度品牌咨詢委托管理服務(wù)收入、工程項(xiàng)目商業(yè)管理咨詢費(fèi)收入、商業(yè)咨詢費(fèi)及招商傭金收入）為 32.56 億元，較上年同期下降 9.1%，公司表示，主要系工程項(xiàng)目咨詢及商業(yè)咨詢項(xiàng)目數(shù)量減少所致。

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此外，紅星美凱龍委管業(yè)務(wù)的經(jīng)營穩(wěn)定性也存在一定風(fēng)險(xiǎn)，2021年紅星美凱龍有14家委管商場關(guān)閉，其中有5家是委管合同到期不再續(xù)約，還有9家商場都發(fā)生了提前解約。

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截至報(bào)告期末，紅星美凱龍委管商場總經(jīng)營面積?13,848,061.93 平方米，平均出租率 91.4%。其中，三線及以下城市委管商場經(jīng)營面積占比約?70%。2021年，公司新開了20家委管商場，關(guān)閉14家委管商場，另有 1 家委管商場轉(zhuǎn)為自營商場。截至報(bào)告期末，公司籌備的委管商場中，有?327 個(gè)簽約項(xiàng)目已取得土地使用權(quán)證/已獲得地塊，其中，三線及以下城市籌備中的委管商場數(shù)量占比超 70%。

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投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)70%

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值得注意的是，截至?2021 年末，紅星美凱龍95 家自營商場中，自有商場?61 家，相關(guān)物業(yè)資產(chǎn)計(jì)入投資性房地產(chǎn)，并采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

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截至2021年底，紅星美凱龍投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值為955.75 億元，占資產(chǎn)總額的比例為 70.70%。報(bào)告期內(nèi)，公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動收益為?3.74 億元，占公司利潤總額的比例為 13.36%。

截至2021年底，紅星美凱龍的資產(chǎn)負(fù)債率為57.44%，較2020年下降了3.71個(gè)百分點(diǎn)。其表示，公司未來擴(kuò)張模式以輕資產(chǎn)為主，對于儲備中的自持物業(yè)的建造投資有限，因此未來投資性房地產(chǎn)的規(guī)模穩(wěn)定。

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另外，紅星美凱龍還提醒投資者注意，公司投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量，與同行業(yè)?A 股上市公司普遍采用成本模式計(jì)量的方式缺乏可比性。?

此前，網(wǎng)絡(luò)上有微博大V"喬令"發(fā)表文章，指出紅星美凱龍通過公允價(jià)值計(jì)量方法，利用房地產(chǎn)評估虛增利潤。當(dāng)時(shí)美凱龍回應(yīng)稱，該文章不屬實(shí)，公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會計(jì)處理方法符合會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定。

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紅星美凱龍?jiān)谀陥?bào)中，又對公司投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量方式做了說明。

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對已投入使用的建成物業(yè)使用收益法進(jìn)行估值：參考建成物業(yè)單位可出租面積市場月租金（每平方米）或基于市場情況預(yù)計(jì)可獲得的租金收入，按適當(dāng)?shù)馁Y本化率折現(xiàn)以厘定投資性房地產(chǎn)評估價(jià)值。

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對處于開發(fā)階段早期的在建物業(yè)采用直接比較法進(jìn)行估值：基于投資性房地產(chǎn)在當(dāng)前狀態(tài)下處置時(shí)的立即可獲得的收益，并參考投資性房地產(chǎn)所在市場的可比交易的相關(guān)信息以及根據(jù)在建物業(yè)的特定情況進(jìn)行調(diào)整。

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對處于其他開發(fā)階段的投資性房地產(chǎn)采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估值：假設(shè)該類投資性房地產(chǎn)將遵循既定的開發(fā)計(jì)劃開發(fā)至可使用狀態(tài)。為獲取其公允價(jià)值，通過考慮相關(guān)市場中可獲取且可比較的銷售數(shù)據(jù)進(jìn)行直接比較，并扣除在評估師預(yù)計(jì)在評估日至完成開發(fā)前將產(chǎn)生的建造成本及專業(yè)費(fèi)用。

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年報(bào)中顯示，紅星美凱龍投資性房地產(chǎn)在2021年12月31日的公允價(jià)值，由獨(dú)立評估師北京華亞正信資產(chǎn)評估有限公司進(jìn)行評估。