2022年上半年已過(guò)，可謂驚心動(dòng)魄。

雖然各地出臺(tái)地產(chǎn)維穩(wěn)調(diào)控政策，幫助陷入困境的房企紓困，但整個(gè)行業(yè)仍處于震蕩調(diào)整期。參考國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，1-7月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資79462億元，同比下降6.4%；住宅投資60238億元，下降5.8%。

市場(chǎng)修復(fù)仍需時(shí)間。

從密集發(fā)布的房企半年報(bào)數(shù)據(jù)橫向?qū)Ρ葋?lái)看，無(wú)論營(yíng)收規(guī)模、利潤(rùn)水平、開(kāi)發(fā)進(jìn)度，均無(wú)法與往年相比。因此評(píng)價(jià)房企，太多人有了“慣性思維”，認(rèn)為大勢(shì)已去，市場(chǎng)不再，甚至對(duì)整個(gè)行業(yè)失去信心，而且這觀點(diǎn)很有市場(chǎng)。

“住房的剛性需求仍然很強(qiáng)，依然是個(gè)是萬(wàn)億量級(jí)的巨大市場(chǎng)，常做常有，常做常新。”正如萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮的觀點(diǎn)，數(shù)據(jù)下滑了，可是市場(chǎng)仍在。這是一次大浪淘沙，總有企業(yè)能堅(jiān)持原則交付高質(zhì)量產(chǎn)品，更關(guān)鍵的在于它們不打算與逆流妥協(xié)，用實(shí)際行動(dòng)自證絕不“躺平”。

翻看金科股份（000656.SZ）半年報(bào)數(shù)據(jù)，雖然行業(yè)下行時(shí)代，金科股份的業(yè)績(jī)同樣受到影響，但是通過(guò)正常經(jīng)營(yíng)換取流動(dòng)性排空風(fēng)險(xiǎn)因素，持續(xù)穩(wěn)定交付高質(zhì)量產(chǎn)品傳遞信心，借輕資產(chǎn)模式為大船減負(fù)，到現(xiàn)在還能獲得各方面的信心。

這家房企正在用正確的方式尋找出路，通過(guò)跟自己“較勁”，走在穩(wěn)定、高質(zhì)量向前的路徑上，在困難中尋找機(jī)會(huì)?；蛟S這選擇見(jiàn)效周期比較長(zhǎng)，卻足夠穩(wěn)妥。

“不積跬步，無(wú)以至千里；不積小流，無(wú)以成江?！?。目前的金科，正在做正確的事，等待著量變積累質(zhì)變。

提前覺(jué)醒的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

客觀地說(shuō)，整個(gè)行業(yè)處于震蕩調(diào)整期時(shí)，沒(méi)有一家企業(yè)能夠過(guò)得舒坦。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1-7月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金88770億元，同比下降25.4%。包括國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭等數(shù)據(jù)，均有不同程度下滑，鮮有房企大規(guī)模外擴(kuò)。

在需求端，情況同樣不樂(lè)觀。1-7月商品房銷(xiāo)售面積78178萬(wàn)平方米，同比下降23.1%；銷(xiāo)售額75763億元，同比下降28.8%，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)同樣不理想。

由此不難看出，在投入端，房企沒(méi)有足夠的家底；在產(chǎn)出端，房企未能有更理想的收入。一個(gè)供需都處在結(jié)構(gòu)性調(diào)整的行業(yè)，疊加新冠疫情管控和行業(yè)政策調(diào)控等客觀因素的影響，上市公司交出令人滿意的答卷幾乎不可能。

Wind針對(duì)77家房企業(yè)績(jī)預(yù)告統(tǒng)計(jì)，其中42家房企凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)虧損，超半數(shù)房企經(jīng)營(yíng)情況緊張。于是今年發(fā)布半年報(bào)，場(chǎng)景變得很尷尬：在發(fā)布會(huì)上，更多時(shí)候是房企的高層，為糟糕的業(yè)績(jī)集體道歉，“對(duì)于業(yè)績(jī)下滑，我和我的管理層對(duì)投資者表示深深歉意，我和我的管理層也在做深刻的檢討和反思?！?/p>

整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)并不樂(lè)觀，金科股份也在承受壓力。好在上半年，金科股份依舊實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積約395萬(wàn)平方米，錄得銷(xiāo)售金額約417億元，重慶、四川、蘇州、佛山、鄭州等多地的銷(xiāo)售位居當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)前列。

然而與其他房企不同，“大勢(shì)使然”四個(gè)字并不能完整概括目前的金科股份。從2020年初明確提出并不斷強(qiáng)化的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，業(yè)已成為衡量其價(jià)值的全新標(biāo)尺。

當(dāng)時(shí)，監(jiān)管部門(mén)正式提出“三條紅線”——剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)70%、凈負(fù)債率不超過(guò)100%、現(xiàn)金短債比不小于1，有半年時(shí)間。由于發(fā)展慣性，眾多企業(yè)還在擴(kuò)張規(guī)模；金科股份意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重性，隨即提出“一穩(wěn)二降三提升”的經(jīng)營(yíng)策略。

“一穩(wěn)”定調(diào)穩(wěn)定發(fā)展，“二降”要求負(fù)債和庫(kù)存同步減少，“三提升”實(shí)現(xiàn)盈利能力、核心競(jìng)爭(zhēng)力和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力協(xié)同發(fā)展。

如今地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入震蕩調(diào)整期，經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)有所下滑?？墒墙鹂乒煞莶⑽捶潘伞耙环€(wěn)二降三提升”對(duì)化解風(fēng)險(xiǎn)的要求，仍然堅(jiān)持長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，繼續(xù)拉低風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)。

正因如此，報(bào)告期內(nèi)金科股份將有息負(fù)債規(guī)模從806.10億元（2021H1），下降至673.68億元（2022H1），壓降規(guī)模約132億元，并成功發(fā)行“22金科01”公司債券，募集規(guī)模為15億元，進(jìn)一步鞏固大盤(pán)穩(wěn)定性。

這樣看來(lái)，外界過(guò)于關(guān)注增長(zhǎng)曲線，卻忽略了安全底線。在動(dòng)蕩調(diào)整期，后者更加重要。

逆境求存

“這是最好的時(shí)代，也是最壞的時(shí)代”，這是著名作家查爾斯·狄更斯在《雙城記》中的名言。其實(shí)將兩部分反過(guò)來(lái)，正適合描述當(dāng)下的地產(chǎn)行業(yè)。

對(duì)每個(gè)人而言，最簡(jiǎn)單的事情就是找一些客觀因素，證明地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和企業(yè)的危機(jī)，這也是上半年上市房企市值下滑的根本原因；可是換一個(gè)角度，它何嘗不是一個(gè)最好的時(shí)代，讓市場(chǎng)恢復(fù)冷靜，企業(yè)加速優(yōu)勝劣汰的轉(zhuǎn)折點(diǎn)？

面對(duì)日益困難的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，一部分房企選擇“躺平”，一度導(dǎo)致數(shù)個(gè)省份出現(xiàn)停工現(xiàn)象，昨日施工熱火朝天，今天有了爛尾風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目并不罕見(jiàn)，一度引發(fā)購(gòu)房者信任危機(jī)。

查詢?nèi)珖?guó)企業(yè)破產(chǎn)重組案件信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，2022年上半年全國(guó)有超過(guò)200家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布破產(chǎn)公告，同比增長(zhǎng)21.2%。

為此，包括合肥在內(nèi)的眾多地區(qū)，相繼出臺(tái)政策整治“躺平”亂象。這是一次生存挑戰(zhàn)，同時(shí)也是適者生存的“試煉場(chǎng)”。

如果此時(shí)，有一家房企能夠頂住壓力，在其他房企無(wú)力，甚至放棄抵抗的時(shí)候逆勢(shì)而上，必然對(duì)提升企業(yè)品牌形象，扭轉(zhuǎn)行業(yè)口碑產(chǎn)生明顯的推動(dòng)效應(yīng)。眼下，已經(jīng)不用“如果”，因?yàn)榻鹂乒煞菡谶M(jìn)行這方面的努力。

“保交樓不僅是企業(yè)社會(huì)責(zé)任的體現(xiàn)，更是當(dāng)前復(fù)雜形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)生存的根本，是企業(yè)化解市場(chǎng)憂慮、修復(fù)信用與品牌形象、提振購(gòu)房者信心的唯一辦法，是日后項(xiàng)目順利銷(xiāo)售，形成良性循環(huán)的根本前提?！?/p>

8月30日金科股份“保交樓”專題會(huì)議上，金科控股董事局主席黃紅云將“保交樓”定性為當(dāng)前生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的“首要任務(wù)”，要求強(qiáng)力推進(jìn)保交樓、保生產(chǎn)、保穩(wěn)定，促轉(zhuǎn)型升級(jí)的“三保一促”工作，穩(wěn)定公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)大盤(pán)，全力推進(jìn)公司逐步實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

為此，2022年上半年，金科股份落實(shí)差異化鋪排復(fù)工方案，建立復(fù)工復(fù)產(chǎn)監(jiān)控機(jī)制，專款專用保交付的一系列措施，最終獲得正面效果。

數(shù)據(jù)顯示，上半年金科股份實(shí)現(xiàn)交付項(xiàng)目98個(gè)，共計(jì)118批次，總交付體量達(dá)到626萬(wàn)平方米。其中住宅交付總套數(shù)32693戶，遍布全國(guó)47座城市，其中49個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)提前交付，提前交付一半項(xiàng)目，在逆風(fēng)時(shí)段“跑贏時(shí)間”。

更加可貴的是，金科股份并不是狼狽的應(yīng)付，而是主動(dòng)的堅(jiān)持。不以質(zhì)量為犧牲品換取時(shí)間，“為了交付而交付”，而是強(qiáng)化質(zhì)量管控，確保交付產(chǎn)品能夠最終滿足購(gòu)房者的期待。在最困難的時(shí)候，金科股份仍然堅(jiān)持品質(zhì)優(yōu)先的原則，給房企作出正面表率。

以大連交付的金科·集美郡為例，該項(xiàng)目以“五好生活家”為標(biāo)準(zhǔn)，從鄰里、便捷、成長(zhǎng)、健康、舒適等方面打造全齡化關(guān)懷體系，近30個(gè)功能點(diǎn)，滿足兒童享樂(lè)、休閑會(huì)客、老年康體、運(yùn)動(dòng)健身、智享人性化等功能設(shè)施。

提前交付的韶關(guān)金科·集美江山首期項(xiàng)目，秉承東方美學(xué)的理念，將丹山錦水融入社區(qū)，以豐富多元的社區(qū)場(chǎng)景描摹理想生活圖景；在“親子社區(qū)”的打造理念下，通過(guò)提供特色兒童活動(dòng)場(chǎng)地為各年齡層次的孩子們帶來(lái)不一樣的游樂(lè)體驗(yàn)。

不難看出，即使面對(duì)再危險(xiǎn)的局面，金科股份仍然堅(jiān)守房企的底線，用實(shí)際行動(dòng)肩負(fù)起企業(yè)擔(dān)當(dāng)。從頭至尾，“躺平”二字始終不在企業(yè)字典中。而且金科股份不僅要逆境求存，還要逆境求質(zhì)，逆境向上。

在此基礎(chǔ)上，金科開(kāi)展體系化現(xiàn)金流管理工作，通過(guò)搶抓銷(xiāo)售回款，提高了經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金回款質(zhì)量。數(shù)據(jù)顯示，其投資公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款536億元，爭(zhēng)取到87.3億元的現(xiàn)金流凈額。由于當(dāng)期收到的銷(xiāo)售回款超過(guò)銷(xiāo)售金額，其回款率超過(guò)100%。

如此看來(lái)，在“保交樓”的前提下，金科股份既補(bǔ)充了流動(dòng)性，又收獲了用戶的信任。扭轉(zhuǎn)局面的主動(dòng)權(quán)仍然在手中。

剩者為王

放眼宏觀趨勢(shì)，在美國(guó)縮表加息、國(guó)內(nèi)新冠疫情起伏、市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)弱等多重壓力作用下，短期內(nèi)局面難有好轉(zhuǎn)。可是對(duì)未來(lái)的態(tài)度，地產(chǎn)人的樂(lè)觀仍是主流。

“房地產(chǎn)行業(yè)是永續(xù)行業(yè)，常做常有，常做常新。相信此輪調(diào)整之后，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將從以往高速增長(zhǎng)的步調(diào)回歸到平穩(wěn)健康常態(tài)化，從過(guò)去高負(fù)債、高杠桿、高增長(zhǎng)模式轉(zhuǎn)向低負(fù)債、低風(fēng)險(xiǎn)、輕資產(chǎn)的新模式?！?/p>

大概是地產(chǎn)人的默契，同是舉行2022年中期業(yè)績(jī)會(huì)，旭輝控股董事局主席林中的觀點(diǎn)，與郁亮如出一轍。都認(rèn)為目前的風(fēng)雨只是暫時(shí)，行業(yè)終會(huì)迎來(lái)更加穩(wěn)定、健康的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。

即使被機(jī)構(gòu)做空，股價(jià)迎來(lái)大幅下滑，房企仍然矢志不渝。正如之前困境中的龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席吳亞軍，面對(duì)瑞銀做空?qǐng)?bào)告的挑戰(zhàn)仍然不慌。

“雖然過(guò)程中大家很痛苦，但做空不一定全是壞事，龍湖之前有做一些常規(guī)的防守準(zhǔn)備，我們的員工經(jīng)過(guò)這一輪，更有精神氣，管理層未來(lái)也會(huì)更加的謙遜和勤勉?！?/p>

為何地產(chǎn)人仍對(duì)行業(yè)保持著積極心態(tài)？其實(shí)很簡(jiǎn)單：整個(gè)行業(yè)已經(jīng)利空出清，同時(shí)這些房企都是提前控制風(fēng)險(xiǎn)的代表，剩下的就是等待時(shí)間逐漸修復(fù)市場(chǎng)信心即可。

更重要的是，經(jīng)歷過(guò)殘酷優(yōu)勝劣汰，房企迎來(lái)一次蛻變的機(jī)會(huì)。遵照商業(yè)的“二八原則”——20%以內(nèi)的企業(yè)獲得行業(yè)超過(guò)80%的機(jī)會(huì)，市場(chǎng)下行時(shí)所有資源向頭部集中，這反而造就了天賜良機(jī)。

金科股份對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管控，正如之前所述那樣嚴(yán)格；談及行業(yè)地位，長(zhǎng)期以來(lái)這家公司始終堅(jiān)守在第一梯隊(duì)。

第三方機(jī)構(gòu)克而瑞曾參考穩(wěn)定性、健壯性、靈活性等指標(biāo)，將金科股份排在“2022中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”榜單的第16位。要知道，這已經(jīng)是自2005年以來(lái)，金科股份連續(xù)18年進(jìn)入榜單。

即使面對(duì)困難，金科股份仍以393.5億元的操盤(pán)金額，以及551.9萬(wàn)平方米的操盤(pán)面積，分別位列克而瑞2022年1-7月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)操盤(pán)榜單的第23位和第12位。

值得一提的是，金科股份順勢(shì)調(diào)整，逐漸形成了逆風(fēng)階段繼續(xù)成長(zhǎng)的模式：一直以來(lái)，土儲(chǔ)資源是金科股份的壓艙石。截至6月30日，5938.61萬(wàn)平方米的土儲(chǔ)、1.37億平方米的總計(jì)容建筑面積、6101萬(wàn)平方米的可售資源面積，證明金科股份依然倉(cāng)中有糧。

與此同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)更低的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)和代建兩種輕資產(chǎn)發(fā)展模式，開(kāi)始進(jìn)入正向運(yùn)轉(zhuǎn)階段。官方信息顯示，截至目前金科產(chǎn)業(yè)已布局22個(gè)城市，累計(jì)開(kāi)發(fā)和管理園區(qū)28個(gè)，面積超過(guò)1300萬(wàn)方，入園的戰(zhàn)略合作伙伴超過(guò)3千家，入園企業(yè)年產(chǎn)值超過(guò)2千億元。

代建業(yè)務(wù)方面，金科股份銷(xiāo)售金額超41億元，新增代建儲(chǔ)備建筑面積約82萬(wàn)平方米，代建儲(chǔ)備建筑面積約681萬(wàn)平方米，代建儲(chǔ)備貨值約538億元。

開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)仍在，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)和代建業(yè)務(wù)進(jìn)一步補(bǔ)充流動(dòng)性，這樣的金科股份仍然值得期待。

結(jié)語(yǔ)

眼下，不少投資人心理還沒(méi)底，其實(shí)大可不必。

無(wú)論如何，地產(chǎn)都是支柱型產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)上下游企業(yè)發(fā)展，從而盤(pán)活經(jīng)濟(jì)發(fā)展。雖然整個(gè)過(guò)程中走過(guò)彎路、歪路，可是在一系列政策調(diào)整和管理監(jiān)督的執(zhí)行下，眾多健康的房企已經(jīng)到了重回正軌的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

從各地不斷出臺(tái)的扶持政策，以及地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)疏解風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展的實(shí)際行動(dòng)中，還是給最有代表性的企業(yè)更多的耐心與信心。