來源：商訊雜志社

撰文：李柏

前不久，《商訊·公司金融》報道了雅居樂地產(chǎn)在茅山旅游度假區(qū)開發(fā)的山湖城項目情況，并指出該項目存在銷售別墅產(chǎn)品、容積率不達(dá)標(biāo)、疑似未批先建等現(xiàn)象。據(jù)了解，該項目從拿地到規(guī)劃開發(fā)，均處于國土資源部“禁墅令”實施之后。

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然而，山湖城項目此前不僅對外高調(diào)宣傳自身“別墅”屬性，還將低于1.0的違規(guī)容積率作為賣點(diǎn)頻頻輸出。但這些現(xiàn)象在當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門看來，只不過是虛假宣傳而已，并不涉及任何手續(xù)違規(guī)。

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對于前文中常州市金壇區(qū)自然資源和規(guī)劃局的相關(guān)說法，《商訊·公司金融》再次發(fā)去了采訪函件，針對具體回復(fù)的問題再次提出質(zhì)疑，但截至發(fā)稿并未獲得回應(yīng)。

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容積率是開發(fā)商執(zhí)行問題？

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針對上一篇報道中，常州市金壇區(qū)自然資源和規(guī)劃局針對部分內(nèi)容提供了一些回復(fù)，但這些回復(fù)相對來說有些籠統(tǒng)，且并未有相關(guān)手續(xù)文件佐證。而且，其中有些內(nèi)容與政府網(wǎng)站的公開資料并不一致。

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為了解開常州金壇雅居樂山湖城是否存在違規(guī)開發(fā)的謎團(tuán)，在此，還需要將項目情況再詳細(xì)梳理一遍。

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據(jù)該項目銷售介紹，山湖城其實指的并不止一個小區(qū)，而是分為多個組團(tuán)零星分布在茅山旅游度假區(qū)的東方鹽湖城區(qū)域內(nèi)。產(chǎn)品有合院別墅、雙拼別墅，以及聯(lián)排別墅，目前多個組團(tuán)的容積率綜合為0.89。

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最早拿地的組團(tuán)，現(xiàn)名為山湖城花園·湖畔小院，該組團(tuán)首批地塊于2013年取得，拿地與建設(shè)主體均為東方鹽湖城置業(yè)有限公司（以下簡稱：東方置業(yè)）。

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為什么資金充裕的雅居樂會換個“馬甲”拿地，這就要說到東方置業(yè)的來歷。這家東方置業(yè)，控股股東分別是雅居樂常州金壇公司（占股95%）和東方鹽湖城旅游發(fā)展有限公司（以下簡稱：東方旅發(fā)），而東方旅發(fā)，實為常州新北區(qū)人民政府全資控股。

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該項目銷售曾提到，因為山湖城是在茅山度假景區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行開發(fā)，該區(qū)域涉及到相關(guān)自然資源的保護(hù)，所以雅居樂在此拿地就需要有具備旅游開發(fā)資質(zhì)的國資企業(yè)的協(xié)助。也就是說，以東方置業(yè)的名義拿下首批山湖城地塊，當(dāng)?shù)卣菜銥檠啪訕诽峁┝艘粭l綠色通道。

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2013年，東方置業(yè)拿下金沙灣鄉(xiāng)村俱樂部北側(cè)A、B地塊，并在此開發(fā)湖畔小院組團(tuán)。這兩幅地塊屬性均為住宅-其他普通商品住房用地，規(guī)劃要求的容積率是大于1，小于2。

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此后，湖畔小院組團(tuán)于2016年又?jǐn)U充了C、D宅地地塊，規(guī)劃容積率大于1，小于等于1.05。

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相比于之前A、B地塊的容積率范圍，新地塊的容積率明顯限定在更小范圍內(nèi)，加上建筑密度要求在35%以上，綠化率也有要求在30%以上，如此一來，建筑的層數(shù)、面積可增長發(fā)揮的空間更小。

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與此同時，湖畔小院組團(tuán)內(nèi)還新增了幾塊商業(yè)用地，容積率更是直接批到了1以下。???

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據(jù)金壇區(qū)自然資源和規(guī)劃局稱，湖畔小院批準(zhǔn)的容積率為1.003，符合相關(guān)要求。

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雖說批準(zhǔn)的容積率符合新規(guī)住宅項目容積率不得低于1的要求，卻也只是剛好超過“及格線”。而且，開發(fā)商是否按照批準(zhǔn)容積率執(zhí)行，就又是另一回事了。

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據(jù)網(wǎng)絡(luò)公開資料顯示，一份落有東方置業(yè)公章的建設(shè)項目環(huán)境影響報告表顯示，湖畔小院總用地面積206587㎡（與上述東方置業(yè)獲得的ABCD四個住宅地塊總面積一致），總建筑面積95134.08㎡，容積率僅為0.46。

此外，該報告表還顯示，湖畔小院共有4個小院724戶，且每戶層數(shù)只有2層，雖然報告表中，堅稱該項目是低層住宅而非別墅，但僅有0.46的容積率，根本達(dá)不到批準(zhǔn)容積率，即使是低層住宅，也不符合住宅容積率規(guī)定。

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開發(fā)商存謊報容積率？

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不僅是湖畔小院這一個組團(tuán)存在這種問題，據(jù)另一份網(wǎng)絡(luò)公開資料顯示，東方鹽湖城國際養(yǎng)生城一期C02地塊，即現(xiàn)在的臨湖雅居一期，其總用地面積110402㎡，總計容建筑面積43426.47㎡，容積率僅為0.395。

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然而，這塊地實際規(guī)劃的容積率為1-1.2。也就是說，臨湖雅居組團(tuán)一期項目，也并沒有按照批準(zhǔn)的容積率來開發(fā)建設(shè)。

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對于這兩個組團(tuán)在環(huán)境影響報告表中體現(xiàn)的容積率數(shù)據(jù)，金壇區(qū)自然資源和規(guī)劃局稱，“僅是建設(shè)單位的虛假宣傳信息”，意指開發(fā)商謊報了容積率。

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可是，建設(shè)項目環(huán)境影響報告表是需要具備相關(guān)資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)出具，再向當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門上報送審的，并不只是開發(fā)商的只言片語決定的。如果在這樣的手續(xù)文件中造假，豈不是更加說明開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)過程中存在弄虛作假的現(xiàn)象？

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此外，上述兩份報告表中，已經(jīng)將總用地面積、計容建筑面積等詳細(xì)數(shù)據(jù)都一一列出，如果說這些數(shù)據(jù)也是虛假宣傳的話，那實際數(shù)據(jù)又是怎樣的呢？

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在金壇區(qū)自然資源和規(guī)劃局給出的回復(fù)函中，只提到了規(guī)劃容積率，以此反駁山湖城沒有違反容積率要求。但實際上，只要拿出各個組團(tuán)的實際建筑面積，結(jié)合用地面積就能看出容積率是否達(dá)標(biāo)，是否違規(guī)就非常顯而易見了。

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合院別墅 不是別墅？

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另外，金壇區(qū)自然資源和規(guī)劃局在此前回復(fù)函中稱，山湖城實際建設(shè)均為2-4層，一棟2-16戶的住宅，并非別墅項目；并稱早已在2020年就對該項目在宣傳中使用“別墅”一詞的情況，以涉嫌虛假宣傳立案調(diào)查處理過。

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據(jù)企查查顯示，雅居樂常州金壇公司只有一條行政處罰記錄：2020年10月，常州市金壇區(qū)市場監(jiān)督管理局因“作虛假或者引人誤解的商業(yè)宣傳行為極其從屬”對該公司罰款30萬元。

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但是，這份行政處罰決定書里，并不是就“別墅”一詞的宣傳處罰的，而是針對宣傳資料里提到了“容積率僅有0.5”和“贈送花園及露臺一事”。

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在市場監(jiān)督管理局查明的事實里，也只提到“（宣傳容積率）與政府部門確定的容積率不符，且上述露臺屬于業(yè)主，花園屬于公共綠地”，并未就宣傳“別墅”一詞與實際情況印證。因此，這無法證明山湖城因虛假宣傳其是“別墅”被行政處罰過。

實際上，山湖城敢自稱別墅，正是因為該項目產(chǎn)品的確具備別墅特征。

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山湖城臨湖雅居組團(tuán)內(nèi)，部分雙拼別墅產(chǎn)品的外觀設(shè)計和獨(dú)棟別墅并無兩樣——地上2-3層，雖并肩而建，2棟樓中間卻又以墻隔開，形成獨(dú)門獨(dú)院的模式。

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而這與獨(dú)棟別墅唯一的區(qū)別，就在于2棟樓的中間位置，有一根細(xì)長的橫梁相連。有地產(chǎn)從業(yè)人員曾表示，有了這根橫梁的存在，開發(fā)商就可以打著“雙拼”的旗號銷售實際是獨(dú)棟別墅的產(chǎn)品。

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而與所謂“一棟2-16戶的住宅”的描述更不相符的，是山湖城湖畔小院組團(tuán)的合院別墅產(chǎn)品。

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根據(jù)金壇雅居樂山湖城的項目介紹來看，合院別墅不僅沒有雙拼別墅中間那根橫梁相連，樓與樓之間也是被院墻隔開的。

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從合院產(chǎn)品的戶型圖和實景圖來看，每戶包含上下2層，前后都有院子，外圍有墻體相隔，真正做到了獨(dú)門獨(dú)戶。如此明顯的獨(dú)棟產(chǎn)品，和一棟樓2戶的解釋根本不符。

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況且，湖畔小院所在地塊的屬性為普通住宅用地，但合院別墅產(chǎn)品卻是獨(dú)棟別墅特征。在普通宅地上開發(fā)獨(dú)棟別墅，難道就能說明這些建筑是普通住宅嗎？

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此外，山湖城湖畔小院的房價備案中，出現(xiàn)了不少物業(yè)類型為“別墅毛坯”、“儲藏室”的房源，這些房源面積在157㎡左右，與上述戶型圖面積大致相同，備案單價甚至超過20000元/㎡。

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這一現(xiàn)象更叫人疑惑：既然金壇區(qū)自然資源和規(guī)劃局稱山湖城是普通住宅，那為什么湖畔小院的部分房源的物業(yè)類型會是別墅毛坯？而有些又是儲藏室？又為什么差不多面積的儲藏室，能在常州金壇賣出和別墅毛坯一樣2萬元/平米左右的單價？

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儲藏室物業(yè)類型的出現(xiàn)，不免令人聯(lián)想到又一問題：湖畔小院有部分土地為商業(yè)用地，規(guī)劃批準(zhǔn)的容積率在1以下，這些登記為“儲藏室”的房源，會不會是在商業(yè)地塊上開發(fā)的房源呢？

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這個問題看起來很不起眼，實則至關(guān)重要，如果這批“儲藏室”房源是在商業(yè)地塊上開發(fā)的，那就又涉及到了批建不符的問題，按照相關(guān)規(guī)定，批建不符的建筑需要被拆除，并且所占用的土地要恢復(fù)土地原有屬性。

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對于這一問題，金壇區(qū)自然資源和規(guī)劃局還沒有給出答復(fù)。

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準(zhǔn)現(xiàn)房成迷

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在山湖城的上一篇報道中，有提到臨湖雅居二期疑似存在未批先建、無證施工的問題。金壇區(qū)自然資源和規(guī)劃局在回復(fù)函中，詳細(xì)寫明了臨湖雅居二期取得各項手續(xù)的時間節(jié)點(diǎn)，證實的確在一個月內(nèi)完成建設(shè)工程設(shè)計方案審查、拿到建設(shè)工程施工許可證以及銷售。

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但重點(diǎn)是，2017年12月才拿到施工許可證，為什么2018年1月時就有媒體稱臨湖雅居存在問題，并拍到首批房源在當(dāng)時已有不少是準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)。

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從拿到施工許可證到2018年1月，不過才不到2個月的時間，按照普通住宅項目的進(jìn)度，2個月可能才完成地面平整和地基部分，可雅居樂山湖城，卻在這么短的時間內(nèi)能建設(shè)好如此多準(zhǔn)現(xiàn)房，這驚人的施工進(jìn)度很難不令人懷疑，臨湖雅居是否早在手續(xù)未齊全的前提下已經(jīng)開始施工？

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上一篇報道中，對于臨湖雅居準(zhǔn)現(xiàn)房一事并非一筆帶過，而且這也是相當(dāng)重要的一個信息，直接關(guān)系到臨湖雅居是否涉及未批先建、無證施工的問題。但就是這么重要的問題，金壇區(qū)自然資源和規(guī)劃局卻并未給出回復(fù)。

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對于常州雅居樂山湖城項目的種種疑慮，雖然《商訊·公司金融》有提出進(jìn)一步了解及采訪的要求，但金壇區(qū)自然資源和規(guī)劃局辦公室工作人員表示，采訪需要經(jīng)當(dāng)?shù)卣男麄鞑块T來對接，否則不能出面回答。

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《商訊·公司金融》曾多次嘗試聯(lián)系常州市金壇區(qū)新聞辦，均未聯(lián)系上。截至發(fā)稿，金壇區(qū)相關(guān)部門仍未就采訪函問題作出相應(yīng)答復(fù)。