2021年下半年起，地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)受疫情、整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力等外部因素影響，頻繁遭遇“黑天鵝”事件。行業(yè)多家大型房企出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，導(dǎo)致國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)接連下調(diào)地產(chǎn)公司評(píng)級(jí)。

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如今，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速復(fù)蘇，國(guó)際信用評(píng)級(jí)紛紛出現(xiàn)轉(zhuǎn)好的情況。

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2月9日，標(biāo)普確認(rèn)龍湖集團(tuán)的投資級(jí)評(píng)級(jí)，展望上調(diào)為穩(wěn)定。引人注意的是，這是自2022年下半年以來，三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)首次上調(diào)中國(guó)房企展望。

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那么，房地產(chǎn)行業(yè)眾多企業(yè)中，為何獨(dú)獨(dú)上調(diào)龍湖集團(tuán)的投資級(jí)評(píng)級(jí)？

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行業(yè)承壓，龍湖集團(tuán)獨(dú)樹一幟

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誰也沒有想到的是，近一年多時(shí)間里，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)承壓，三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)盡然已接連下調(diào)受評(píng)房企評(píng)級(jí)或展望超過250次。

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而涉及的房企包括恒大地產(chǎn)、新力控股、花樣年、鑫苑置業(yè)、建業(yè)地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、融創(chuàng)、世茂等多家知名地產(chǎn)公司，并且都遭遇評(píng)級(jí)下調(diào)和展望下調(diào)。可以說，房地產(chǎn)行業(yè)整體正在承壓。

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據(jù)億翰智庫統(tǒng)計(jì)，截至2022年10月27日，以穆迪的評(píng)級(jí)為例，在50強(qiáng)房企中，僅剩下萬科、中海、華潤(rùn)、保利、龍湖、越秀、金茂這7家房企還保持“投資級(jí)”評(píng)級(jí)。而標(biāo)普的相應(yīng)評(píng)級(jí)中，僅剩下萬科、中海、華潤(rùn)、保利、龍湖、金茂這6家；惠譽(yù)的相應(yīng)評(píng)級(jí)中，尚且保留下萬科、中海、華潤(rùn)、保利、龍湖、越秀、金茂、首開、華發(fā)這9家。

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一般來說，三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的信用評(píng)級(jí)對(duì)房企來說，很重要，因?yàn)檫@是房企海外融資的重要信用背書。而產(chǎn)生的直接影響巨大，如經(jīng)歷評(píng)級(jí)下調(diào)潮之后，一眾房企的海外融資渠道基本停滯。

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CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年100家典型房企全年新增融資總額為8241億元，同比減少38%。其中，境外債權(quán)融資下降尤為明顯，同比下降了69%。

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據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年10月初至今，陸續(xù)有碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)恒大、景瑞控股、佳兆業(yè)集團(tuán)、富力地產(chǎn)先后被穆迪、標(biāo)普撤銷評(píng)級(jí)。同時(shí)，2022年下半年以來，50強(qiáng)房企中已有超半數(shù)房企被國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)撤銷評(píng)級(jí)。

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與其他房企不同的是，在標(biāo)普看來，龍湖非限制性現(xiàn)金比例很高，受益于公司強(qiáng)大的銷售回款率，以及經(jīng)營(yíng)性收入的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，這些資金進(jìn)一步提高了龍湖的財(cái)務(wù)安全度，可以覆蓋公司到期的短期債務(wù)，并且2023年龍湖沒有境外債務(wù)到期。

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標(biāo)普認(rèn)為，自2022年11月以來，中國(guó)政府對(duì)部分房地產(chǎn)開發(fā)商采取了一系列支持措施，龍湖集團(tuán)是其中的主要受益者，此外龍湖的經(jīng)營(yíng)性收入持續(xù)增長(zhǎng)，公司資金流動(dòng)性正在增強(qiáng)，因此維持公司投資級(jí)評(píng)級(jí)，展望上調(diào)為穩(wěn)定。

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財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健，靈活性高

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受疫情、調(diào)控升級(jí)、金融政策趨緊，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力等綜合因素影響，地產(chǎn)行業(yè)銷售降至冰點(diǎn)，部分房企資金鏈吃緊，甚至出現(xiàn)債務(wù)違約，這也是三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)頻繁下調(diào)中國(guó)房企信用評(píng)級(jí)的主要原因。

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在此背景之下，龍湖地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)狀況則讓評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)看到了未來中國(guó)房產(chǎn)行業(yè)的曙光。

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標(biāo)普認(rèn)為，龍湖的經(jīng)營(yíng)性收入持續(xù)增長(zhǎng)，公司資金流動(dòng)性正在增強(qiáng)；同時(shí)，自2022年11月以來，中國(guó)政府對(duì)部分房地產(chǎn)開發(fā)商采取了一系列支持措施，而龍湖集團(tuán)是其中的主要受益者，因此，維持公司投資級(jí)評(píng)級(jí)，展望上調(diào)為穩(wěn)定。

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數(shù)據(jù)顯示，龍湖集團(tuán)連續(xù)六年保持“三道紅線”綠檔，現(xiàn)金短債比4.07，平均賬期為6.28年，一年以內(nèi)到期的短債占比約10.1%，平均融資成本僅3.99%，一系列指標(biāo)均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準(zhǔn)，且在2023年內(nèi)龍湖已無到期美元債。

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穆迪認(rèn)為，龍湖集團(tuán)經(jīng)常性租金收入、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況和充足的流動(dòng)性為Baa2評(píng)級(jí)提供有力支撐，并能夠?yàn)槠涮峁?yīng)對(duì)短期波動(dòng)的緩沖。

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惠譽(yù)也分析表示，龍湖能夠在可控的短期再融資需求下，保持充足的流動(dòng)性。公司財(cái)務(wù)靈活性也得益于規(guī)模龐大的未經(jīng)抵押的投資物業(yè)組合，為公司提供了可行的融資選擇。據(jù)其預(yù)計(jì)，龍湖集團(tuán)的總租金和物業(yè)管理收入將以每年15%-20%的速度穩(wěn)步增長(zhǎng)，2022年達(dá)到230億元、2023年達(dá)到280億元。

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融資渠道暢通無阻

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受益于穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)表現(xiàn)，龍湖多次獲得監(jiān)管機(jī)構(gòu)和六大行的“小紅花”。

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2022年8月，龍湖發(fā)行2022年度第一期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模15億元人民幣，期限3年，票面利率3.30%，認(rèn)購倍數(shù)2.86倍，由中債信用增進(jìn)投資股份有限公司為該筆中期票據(jù)提供全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保，這是中債增按照市場(chǎng)化、法治化原則通過直接擔(dān)保方式增信的首單民營(yíng)房企債券。

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2022年11月，龍湖獲得“第二支箭”首單200億元中債增信債券額度；并由中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、交通銀行以及中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行共同承銷，成功發(fā)行20億元的中期票據(jù)，利率僅3.0%，由此完成“第二支箭”首單發(fā)行。

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同時(shí)，中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、交通銀行以及中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行分別與龍湖集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作并簽署協(xié)議，龍湖得以繼萬科之后成為行業(yè)第二家與六大國(guó)有商業(yè)銀行均簽署戰(zhàn)略協(xié)議的房企。

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2022年12月9日，中國(guó)銀行宣布利用境內(nèi)外市場(chǎng)資源，成功為龍湖集團(tuán)提供“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)，該筆貸款規(guī)模為7億元，已于12月9日實(shí)現(xiàn)提款。至此，繼央行“第二支箭“之后，“內(nèi)保外貸”首單亦花落龍湖。

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可以說，龍湖的每一步，都成為其在行業(yè)內(nèi)保持領(lǐng)先身位的支撐，并令其持續(xù)獲得國(guó)際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。