來源：商訊雜志社

撰文：李柏

揚(yáng)州邗江區(qū)瓜洲鎮(zhèn)內(nèi)，毗鄰長江的潤揚(yáng)濕地公園每年吸引不少游客來此野營度假。作為揚(yáng)州市政府重點(diǎn)打造的瓜洲古鎮(zhèn)旅游度假區(qū)的重點(diǎn)項(xiàng)目之一，潤揚(yáng)濕地公園不僅包含公園和風(fēng)景區(qū)，周邊還建設(shè)有高爾夫球場與地產(chǎn)項(xiàng)目。

前不久，有知情人向《商訊·公司金融》反映稱：潤揚(yáng)濕地公園旁有一處別墅項(xiàng)目——芳甸，該項(xiàng)目已建成早已被禁止開發(fā)的獨(dú)棟別墅產(chǎn)品，且容積率遠(yuǎn)低于住宅1.0的紅線，只有0.38左右。

對此情況，《商訊·公司金融》實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，芳甸項(xiàng)目為恒通建設(shè)集團(tuán)獨(dú)立開發(fā)，項(xiàng)目中確實(shí)包含獨(dú)棟別墅產(chǎn)品，且售樓處也將0.378的容積率當(dāng)作銷售賣點(diǎn)。不過，對于該項(xiàng)目的問題，揚(yáng)州市自然資源和規(guī)劃局邗江分局一直沒有正面回應(yīng)項(xiàng)目具體情況，只表示：項(xiàng)目合規(guī)，沒有問題。

省級濕地公園內(nèi)蓋起獨(dú)棟別墅？

芳甸項(xiàng)目位于揚(yáng)州南部臨近長江的瓜洲鎮(zhèn)，項(xiàng)目緊鄰揚(yáng)州潤揚(yáng)濕地公園，該公園臨長江而建，與鎮(zhèn)江隔江而望，宋代詩人王安石行至此地時(shí)，也留下了《泊船瓜洲》這一傳世詩句。從外部環(huán)境看，這里確實(shí)符合人們對舒適環(huán)境的向往——遠(yuǎn)可眺長江、近可覽濕地。

據(jù)公開信息顯示，芳甸項(xiàng)目包含獨(dú)棟別墅19棟，組院（雙拼）別墅53棟，聯(lián)排別墅8棟，單套戶型面積在380-1220㎡不等，戶均占地約2.15畝。

《商訊·公司金融》在項(xiàng)目實(shí)地看到，芳甸的別墅整體外觀設(shè)計(jì)為歐式風(fēng)格，外立面為石材，地上2-3層，建筑外有圍墻環(huán)繞，雙拼別墅戶型有地上車庫；項(xiàng)目內(nèi)房源基本都已交付，部分業(yè)主已經(jīng)裝修入住，但總體而言空置率較高。

據(jù)本地人的描述，芳甸項(xiàng)目是在潤揚(yáng)濕地公園建成幾年之后才開始開發(fā)的。從該公園的建設(shè)單位——揚(yáng)州市邗江城建集團(tuán)（以下簡稱：邗江城建）的官網(wǎng)信息中可知，該濕地公園規(guī)劃占地面積約220公頃，于2004年11月正式開工，2005年4月全面建成。

此外，該資料中還提到，潤揚(yáng)濕地公園處于濱江地帶，灘涂遍布，蘆葦蕩漾，群鳥棲息，擁有保存完好的生態(tài)濕地環(huán)境。正因這優(yōu)異的生態(tài)條件，2005年年底，潤揚(yáng)濕地公園就被批復(fù)成為省級濕地公園一員。

成為省級濕地公園后，潤揚(yáng)濕地公園的身份就不再簡單，它需要承擔(dān)起濕地保育、科普宣教等相關(guān)義務(wù)。同時(shí)，為了防止生態(tài)環(huán)境被破壞，省級濕地公園也和國家級森林公園一樣，園區(qū)范圍內(nèi)不允許進(jìn)行礦產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)等行為。

既然如此，本地人口中的“芳甸項(xiàng)目是在潤揚(yáng)濕地公園建成后才開始開發(fā)的”這一說法，豈不是和省級濕地公園的相關(guān)管理?xiàng)l例相違背嗎？

況且，即使拋開對濕地公園的保護(hù)不談，開發(fā)獨(dú)棟別墅這一行為也會受到自2003年開始實(shí)行的“禁墅令”的限制。換言之，芳甸項(xiàng)目落地于此，無論是從土地政策還是林業(yè)管理來說，都是不符合相關(guān)政策規(guī)定的。

問題的關(guān)鍵，還是指向了芳甸項(xiàng)目的開發(fā)商——能在雙“紅線”約束下，將獨(dú)棟別墅蓋在省級濕地公園里，這家房企有何背景？

據(jù)了解，芳甸的開發(fā)建設(shè)單位為江蘇龍潤置業(yè)有限公司（以下簡稱“龍潤置業(yè)”）。企查查網(wǎng)站信息顯示，2008年年初，龍潤置業(yè)與揚(yáng)州市人民政府簽訂購地合同，以近3.1億的總價(jià)拿下潤揚(yáng)森林公園約22.94公頃（即22.94萬平方米）的土地，其土地性質(zhì)一欄顯示為“其他普通商品住房用地”。

這塊地就是如今芳甸項(xiàng)目所在，而這家龍潤置業(yè)，是恒通建設(shè)集團(tuán)的子公司。在揚(yáng)州，恒通建設(shè)集團(tuán)也算頗有名氣——這家成立于1999年的本地企業(yè)，主營業(yè)務(wù)是承接建筑工程、市政工程的建設(shè)等，近十多年更是立足揚(yáng)州，將房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)持續(xù)擴(kuò)大。

企查查顯示，恒通建設(shè)集團(tuán)僅在揚(yáng)州本地，投資的房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)就有20家。到現(xiàn)在，恒通建設(shè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)范圍已經(jīng)不僅僅限于揚(yáng)州本地，南京、徐州、淮安、無錫、鎮(zhèn)江等地都有其身影。

此外，據(jù)芳甸項(xiàng)目的銷售稱：恒通建設(shè)在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，多以合作形式，但芳甸別墅項(xiàng)目是其獨(dú)立開發(fā)，別墅外立面均使用了進(jìn)口石材，項(xiàng)目耗資巨大，并稱這是開發(fā)商實(shí)力的體現(xiàn)。

此外，該銷售也明確提到，芳甸項(xiàng)目拿地是在潤揚(yáng)濕地公園建成之后。從銷售案場的沙盤圖也能看出，芳甸別墅項(xiàng)目與濕地公園有路相連接，濕地公園的水景資源甚至都成為了芳甸的湖景配套。

別墅用地是濕地公園主動(dòng)提供

值得注意的是，這塊于2008年被拿下的潤揚(yáng)森林公園地塊，看起來與濕地公園融為一體，那它是否屬于濕地公園范圍呢？此外，該地塊土地性質(zhì)究竟是什么，又是如何被批準(zhǔn)開發(fā)成獨(dú)棟別墅產(chǎn)品的呢？

據(jù)揚(yáng)州潤揚(yáng)森林公園網(wǎng)站顯示，別墅項(xiàng)目是該公園的招商項(xiàng)目之一，屬于二期工程的一部分。

在該網(wǎng)站規(guī)劃說明一欄里，低密度住宅與科普教育基地、野營基地等同為二期工程，主要內(nèi)容是“取10%的用地（22公頃左右）在基地東北角建立生態(tài)人居居住區(qū)”。

芳甸項(xiàng)目的位置，就是在潤揚(yáng)濕地公園的東北角，占地面積也是22公頃左右。這就表示，芳甸項(xiàng)目的用地，就來自于潤揚(yáng)濕地公園，且是該公園的一部分。

此外，該網(wǎng)站的招商項(xiàng)目說明中還提到至關(guān)重要的一點(diǎn)：這幅地塊用地性質(zhì)為一類居住用地，容積率不大于0.40，并稱“適宜建設(shè)別墅區(qū)”。

這份規(guī)劃文件雖沒有標(biāo)明時(shí)間，但潤揚(yáng)濕地公園是2004年11月才開工的，可針對獨(dú)棟別墅的禁墅令，早已在前一年就已開始施行——2003年2月，國土資源部發(fā)布《關(guān)于清理各類園區(qū)用地、加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》，其中第四條規(guī)定（今后5年內(nèi)）停止別墅類用地供應(yīng)。

可潤揚(yáng)濕地公園的這塊地，很明顯就是別墅用地——不僅性質(zhì)是一類居住用地，容積率還限制在0.4以下，且規(guī)劃中還主動(dòng)提出適宜建設(shè)別墅。

所以，在別墅用地禁止供應(yīng)、獨(dú)棟別墅產(chǎn)品也被禁止審批開發(fā)的2008年，這幅“別墅用地”被賣給龍潤置業(yè)，就已經(jīng)與禁墅令政策相違背?？蓮姆嫉閯e墅項(xiàng)目如今的建設(shè)情況看來，揚(yáng)州的相關(guān)規(guī)劃審批單位，似乎并沒有將“禁墅令”嚴(yán)格落實(shí)。

容積率僅0.378未曾整改？

在龍潤置業(yè)的招投標(biāo)信息中，我們還發(fā)現(xiàn)了一些重要信息。一則標(biāo)題為 “芳甸花園物業(yè)服務(wù)招標(biāo)公告”顯示，芳甸別墅項(xiàng)目前兩期已于2014年8月底和2017年10月底交付，最新的三期預(yù)計(jì)2021年6月底交付。按這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)算，從拿地到三期交付，芳甸項(xiàng)目持續(xù)開發(fā)時(shí)間在13年以上。

同時(shí)，該招標(biāo)公告中還透露，芳甸項(xiàng)目總用地面積為232560㎡，總建筑面積為130574.1㎡，容積率為0.378，建筑密度21.6%，綠地率46%。

前文的土地規(guī)劃中提及，該地塊規(guī)劃容積率要求在0.40以下，建筑密度和綠地率均要求在50%以上。

從建筑密度和綠地率而言，芳甸均未達(dá)標(biāo)，但從實(shí)際情況而言，這塊地本身的出讓要求就存在不合理之處，要做到建筑密度（建筑基底面積總和/規(guī)劃用地面積）不低于50%，那容積率（地上建筑總面積/凈用地面積）就幾乎不可能小于0.4。

拋開這一漏洞不談，芳甸項(xiàng)目的容積率也存在較大問題。在芳甸一期房源交付之前的2012年，國土部在限制用地項(xiàng)目目錄和禁止用地項(xiàng)目名錄中明確規(guī)定，住宅的容積率不得低于1.0。

芳甸項(xiàng)目的拿地時(shí)間雖然在住宅容積率限制之前，但無論是2017年才交付的二期工程，還是2018年才取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的三期工程，在項(xiàng)目容積率明顯低于“紅線”時(shí)，也沒有在工程規(guī)劃中對后期工程進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，使容積率達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)以上。

規(guī)劃部門稱芳甸項(xiàng)目沒有問題

前有濕地公園獻(xiàn)地開發(fā)房地產(chǎn)，后又不顧政策禁令開發(fā)獨(dú)棟別墅，持續(xù)開發(fā)十幾年、占地20多萬平方米的芳甸別墅項(xiàng)目不僅沒有被叫停，仍然還能正常施工交付。除了開發(fā)商實(shí)力雄厚之外，當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門是否存在監(jiān)管不足？

揚(yáng)州潤揚(yáng)濕地森林公園和邗江城建的官網(wǎng)和曾提到，“該公園是配合潤揚(yáng)大橋建設(shè)而開發(fā)的項(xiàng)目，是揚(yáng)州市委、市政府、邗江區(qū)委、區(qū)政府打造生態(tài)揚(yáng)州、園林揚(yáng)州、人居揚(yáng)州的一項(xiàng)集生態(tài)保護(hù)、旅游觀光、休閑度假、青少年野營訓(xùn)練為一體的綜合性人文項(xiàng)目?！?/p>

同時(shí)，也有資料顯示，芳甸別墅項(xiàng)目連同周邊的高爾夫球場、露營基地、水上樂園等，都是揚(yáng)州“十二五”期間的重點(diǎn)項(xiàng)目。

由此可見，作為潤揚(yáng)濕地公園的一部分，芳甸別墅項(xiàng)目自規(guī)劃之初就被給予重視。但越是重視，該項(xiàng)目的土地使用及規(guī)劃更應(yīng)規(guī)范才是。就目前芳甸項(xiàng)目存在的問題而言，當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門是否存在審批不嚴(yán)、監(jiān)管缺位的情況呢？

對此，《商訊·公司金融》曾致電揚(yáng)州市自然資源和規(guī)劃局邗江分局辦公室，并表明想了解芳甸項(xiàng)目的拿地及施工手續(xù)等基礎(chǔ)情況。但該辦公室主任在聽聞來意后表示：芳甸項(xiàng)目的信息不適合透露，而且他本人剛到這個(gè)崗位時(shí)間不長，以前的項(xiàng)目信息他不清楚。

隨后，當(dāng)問及芳甸項(xiàng)目在禁墅令之后拿地，是否違規(guī)開發(fā)獨(dú)棟別墅時(shí)，該辦公室主任改口稱，據(jù)他了解，這個(gè)項(xiàng)目是很久之前的項(xiàng)目，是按照以前的土地管理法出讓的，不存在獨(dú)棟別墅的這些（禁止開發(fā)）政策。

因涉及問題較多，《商訊·公司金融》提出可否向該分局發(fā)送采訪函件的形式了解，該辦公室主任稱：“我勸你們最好不要發(fā)采訪函，我們也看不懂，好吧”。隨后便立即掛斷了電話。

揚(yáng)州市自然資源和規(guī)劃局邗江分局在芳甸項(xiàng)目的問題上選擇了回避，《商訊·公司金融》又聯(lián)系上芳甸項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人居先生，他只回復(fù)了一句“項(xiàng)目已經(jīng)交付，有問題找當(dāng)?shù)卣疁贤ò伞?，之后也立即掛斷了電話?/p>

為了進(jìn)一步了解芳甸項(xiàng)目的用地及規(guī)劃等情況，《商訊·公司金融》實(shí)地來到揚(yáng)州市自然資源和規(guī)劃局邗江分局，在表明來意是了解芳甸項(xiàng)目的相關(guān)用地及規(guī)劃信息后，該分局辦公室余姓主任態(tài)度冷漠，只稱“芳甸違規(guī)開發(fā)的問題不存在，我不方便回答，相關(guān)資料我們不提供，你自己在網(wǎng)上找吧?！?/p>

當(dāng)問及邗江分局對芳甸項(xiàng)目在禁墅令之后開發(fā)獨(dú)棟別墅產(chǎn)品持何種態(tài)度時(shí)，余姓主任稱：“我們單位對那個(gè)項(xiàng)目沒有意見，行政審批都是認(rèn)可的，有問題你們找律師吧，我不知道?！边@之后，面對《商訊·公司金融》的其它疑問，余姓主任明顯開始不耐煩，連音量都拔高了回復(fù)：“還有問題你去找我們領(lǐng)導(dǎo)請示，沒有領(lǐng)導(dǎo)同意我不再回答”。

隨后，在揚(yáng)州市自然資源和規(guī)劃局邗江分局局長辦公室的工作人員的指引下，《商訊·公司金融》又來到該分局土地業(yè)務(wù)科室進(jìn)行咨詢，該科室工作人員表示，因?yàn)樵擁?xiàng)目拿地時(shí)間較早，相關(guān)資料需要統(tǒng)籌，也需要了解該項(xiàng)目的人員予以配合。在我們內(nèi)部了解清楚后，再給出一個(gè)較為系統(tǒng)的回復(fù)。

但截至發(fā)稿，《商訊·公司金融》未曾收到上述單位的回復(fù)說明。對于芳甸項(xiàng)目存在的疑似違規(guī)開發(fā)獨(dú)棟別墅、違規(guī)在省級濕地公園開發(fā)房地產(chǎn)的問題，《商訊·公司金融》將持續(xù)保持關(guān)注。