文丨秦佳麗

編輯丨李壯

2025年，以深度求索、宇樹(shù)科技、游戲科學(xué)、云深處科技、強(qiáng)腦科技和群核科技為代表的“杭州六小龍”聲名鵲起，這些公司的欣欣向榮為杭州樓市注入新活力。

在近日的杭州土拍中，鄰近宇樹(shù)科技的濱江西興單元地塊便被房企爭(zhēng)搶?zhuān)罱K由濱江集團(tuán)以43%的溢價(jià)率競(jìng)得。有業(yè)內(nèi)人士對(duì)此表示，“杭州六小龍”更大的意義在于帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈公司發(fā)展、吸引更多人口流入，長(zhǎng)期來(lái)看，這對(duì)于當(dāng)?shù)匚磥?lái)住房、租房需求的釋放具有積極作用。

事實(shí)上，無(wú)論是否受到“杭州六小龍”的直接影響，今年杭州樓市熱度持續(xù)升高，當(dāng)?shù)夭粌H頻繁刷新“地王”紀(jì)錄，新房?jī)r(jià)格也連續(xù)3個(gè)月環(huán)比上漲，“小陽(yáng)春”跡象開(kāi)始顯現(xiàn)。從房企布局來(lái)看，杭州成為當(dāng)前為數(shù)不多的央國(guó)企與民營(yíng)房企同步活躍的城市。近一年來(lái)，濱江集團(tuán)、綠城中國(guó)、建發(fā)房產(chǎn)在杭州拿地規(guī)模與銷(xiāo)售規(guī)模持續(xù)位居前三。

宇樹(shù)科技鄰近地塊高溢價(jià)成交

“杭州六小龍”提振杭州樓市信心

2025年蛇年開(kāi)局，杭州土拍市場(chǎng)熱度高漲。2月20日，杭州出讓3宗宅地共攬金31.4億元，平均溢價(jià)率達(dá)34.8%。

其中，距離宇樹(shù)科技約500米的濱江區(qū)西興單元地塊被房企“瘋搶”，最終由濱江集團(tuán)經(jīng)過(guò)85輪競(jìng)價(jià)以13.81億元競(jìng)得，樓面地價(jià)42989元/平方米，溢價(jià)率達(dá)43%。據(jù)土地規(guī)劃信息，該項(xiàng)目容積率2.0，建筑面積32130平方米，緊鄰西興地鐵站。

一直以來(lái)，科技公司對(duì)杭州樓市板塊發(fā)揮著直觀的帶動(dòng)作用，典型例如阿里巴巴的崛起，直接帶動(dòng)位于杭州西郊的未來(lái)科技城板塊樓市。2013年，阿里巴巴將總部從濱江遷至余杭未來(lái)科技城，1.2萬(wàn)名員工隨之遷徙。彼時(shí)未來(lái)科技城周邊尚為郊區(qū)荒地，板塊均價(jià)約為8000元/左右。之后，科技城周邊房?jī)r(jià)開(kāi)始一路攀升。2020年，在“一房難求”的新盤(pán)市場(chǎng)，遠(yuǎn)洋西溪公館就曾因“6萬(wàn)人搖”成為杭州樓市的熱門(mén)話(huà)題。

位于未來(lái)科技城板塊的“未來(lái)三兄弟”——陽(yáng)光城未來(lái)悅、中南樾府、東原印未來(lái)，也見(jiàn)證了杭州“產(chǎn)城聯(lián)動(dòng)”效益下樓市神話(huà)。2018年首開(kāi)時(shí)，“未來(lái)三兄弟”均價(jià)約為3萬(wàn)元/平方米；2021年樓市價(jià)格高點(diǎn)時(shí)，前述樓盤(pán)二手房成交價(jià)格高至7萬(wàn)元/平方米上下。據(jù)房天下等中介平臺(tái)，目前“未來(lái)三兄弟”二手房掛牌均價(jià)有所回調(diào)，不過(guò)仍保持在4.29萬(wàn)元~5.5萬(wàn)元/平方米。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦就此表示，“一座城市的人口流入往往和產(chǎn)業(yè)發(fā)展有關(guān)，杭州的高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局一直比較好，市場(chǎng)凝聚力較強(qiáng)。就‘杭州六小龍’而言，其意義不止是六家公司的布局，而是有機(jī)會(huì)帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈公司發(fā)展，吸引更多人口流入。長(zhǎng)期來(lái)看這對(duì)于市場(chǎng)住房、租房需求的釋放都有意義?！?/p>

中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生認(rèn)為，“杭州六小龍帶飛樓市”的觀點(diǎn)目前有些言過(guò)其實(shí)，不過(guò)，這對(duì)杭州置業(yè)信心的回歸、買(mǎi)房積極性的提升有正面作用。“一方面，目前‘六小龍’的規(guī)模，與阿里巴巴的企業(yè)體量及高凈值人群的規(guī)模不同，所釋放的購(gòu)房需求也不同；另一方面，過(guò)去10年，很多城市房?jī)r(jià)也在上升，這是行業(yè)整體趨勢(shì)所決定的?！备咴荷a(bǔ)充道，“不過(guò)，盡管短期內(nèi)‘六小龍’不會(huì)對(duì)杭州樓市產(chǎn)生立竿見(jiàn)影的效果，但這對(duì)于杭州樓市的信心及大家購(gòu)房預(yù)期的改善，肯定具有正向作用。”

在高院生看來(lái)，近期杭州屢屢拍出宇樹(shù)科技周邊這類(lèi)高溢價(jià)地塊，還在于核心區(qū)位優(yōu)勢(shì)：“近期杭州的高溢價(jià)地塊很多是核心單元地塊，比如華潤(rùn)置地以72%的溢價(jià)率拿下城東新城單元地塊；年前中天聯(lián)合海威以76%的溢價(jià)率拿下蕭山老城區(qū)地塊等，本質(zhì)上都是因?yàn)樵诤诵膯卧??！?/p>

新房?jī)r(jià)格連續(xù)3個(gè)月環(huán)比增長(zhǎng)

杭州樓市“小陽(yáng)春”初現(xiàn)

無(wú)論是否受到“杭州六小龍”的直接影響，年后杭州市場(chǎng)熱度正在持續(xù)升高。因“不限價(jià) + 稀缺區(qū)位”等因素，近期杭州土拍溢價(jià)率攀升，眾多房企爭(zhēng)相入局。

2月25日，杭州展開(kāi)今年第三次土拍，3宗地塊共計(jì)攬金67.98億元，平均溢價(jià)率45.6%。其中，華潤(rùn)置地溢價(jià)72.5%斬獲的城東新城安琪兒5.0地塊備受矚目——經(jīng)過(guò)110輪競(jìng)價(jià)，最終由華潤(rùn)置地旗下子公司以總價(jià)26.18億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)50683元/平方米。一周時(shí)間內(nèi)，這已是城東新城板塊第二次刷新板塊樓面價(jià)紀(jì)錄，跨過(guò)5萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)大關(guān)。

在之前的2月20日的杭州土拍中，大家房產(chǎn)以10.83億元競(jìng)得的城東新城安琪兒4.0地塊，溢價(jià)率達(dá)54.04%，成交樓面價(jià)47486元/平方米，超越了此前城東新城46500元/平方米的新房限價(jià)。

自2024年四季度松綁限價(jià)以來(lái)，杭州土地市場(chǎng)便開(kāi)始火熱，“地王”頻現(xiàn)。譬如，1月24日，濱江集團(tuán)以54.56億元的價(jià)格競(jìng)得湖墅單元GS0201-R21-05地塊，溢價(jià)率71.25%，樓面價(jià)64834元/平方米，創(chuàng)造了杭州8年來(lái)樓面價(jià)新紀(jì)錄。

在樓市成交端，近期杭州樓市同樣在升溫。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，杭州1月新房銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.3%，這已經(jīng)是當(dāng)?shù)匦路績(jī)r(jià)格連續(xù)3個(gè)月環(huán)比上漲。

當(dāng)?shù)匦路颗c二手房成交量也在同步止跌回穩(wěn)。據(jù)麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，杭州二手住宅與新房成交量自今年春節(jié)后快速回升，目前已連續(xù)3周上升。2025年第8周（2月17日-2月23日），杭州二手住宅成交1610套，較前一周上漲63.45%；新建商品住宅成交589套，較上周上漲4.25%。

在高院生看來(lái)，近期杭州土拍市場(chǎng)升溫與多重因素有關(guān)。一方面，去年四季度以來(lái)的樓市利好政策釋放了市場(chǎng)需求，疊加春節(jié)期間“杭州六小龍”的出圈，提振了2025年市場(chǎng)信心；另一方面，杭州房企打造產(chǎn)品的能力本身較強(qiáng)，“限價(jià)”放開(kāi)以后，對(duì)于未來(lái)新房的定價(jià)空間會(huì)更高，“比如最近華潤(rùn)摘得的安琪兒5.0地塊，樓面地價(jià)成本就超過(guò)了5萬(wàn)元，比曾經(jīng)同板塊4.6萬(wàn)元/平方米的新房限價(jià)還要高。這時(shí)候當(dāng)房企預(yù)期未來(lái)新房售價(jià)可以達(dá)到6萬(wàn)元~7萬(wàn)元/方米，房企就會(huì)高溢價(jià)拿地?！?/p>

高院生介紹，從市場(chǎng)成交情況看，近期杭州二手房市場(chǎng)回暖尤為明顯。2024年，杭州二手房成交量超過(guò)8萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)30%，成交量首次超過(guò)新房；今年1月，即便受春節(jié)假期影響，杭州二手房的成交量也達(dá)到5000多套，較2024年翻了一番。新房方面，春節(jié)結(jié)束后，杭州開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)節(jié)奏也在逐步加快，新盤(pán)的中簽率較低，市場(chǎng)的置業(yè)信心在逐漸上升，“從新房及二手房?jī)蓚€(gè)指標(biāo)來(lái)看，近期杭州市場(chǎng)的回升勢(shì)頭比較明顯，因此今年‘小陽(yáng)春’的概率較大?！?/p>

盧文曦表示：“近期房企在杭州頻現(xiàn)高溢價(jià)奪地，一是由于最近投放的地塊較好，使得開(kāi)發(fā)商在未來(lái)投放的產(chǎn)品具有價(jià)格保證；二是目前的市場(chǎng)環(huán)境給了大家很多信心支撐，樓市開(kāi)始階段性止跌回穩(wěn)，開(kāi)發(fā)商敢于搶地?！彼痛搜a(bǔ)充道，“現(xiàn)在的房企普遍聰明，投資越來(lái)越聚焦，只拿核心城市地塊，扎堆前往熱門(mén)城市?！?/p>

盧文曦介紹，由于杭州各區(qū)提供人才補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼等利好舉措，杭州近期的成交量?jī)r(jià)表現(xiàn)不錯(cuò)：“比如今年1至3月，余杭區(qū)對(duì)購(gòu)買(mǎi)新房的家庭一次性提供5萬(wàn)元補(bǔ)貼，對(duì)高層次人才提供最高20萬(wàn)元補(bǔ)貼等，類(lèi)似提振政策在逐步發(fā)揮市場(chǎng)效益。因此，今年以杭州為代表的一二線(xiàn)城市肯定會(huì)出現(xiàn)‘小陽(yáng)春’，而且成色大概率比去年好?！?/p>

杭州房企多元化競(jìng)爭(zhēng)活躍

濱江、綠城、建發(fā)位居一線(xiàn)梯隊(duì)

目前，不僅全國(guó)性房企聚焦杭州核心板塊補(bǔ)倉(cāng)，中小房企也在潛力板塊挖掘機(jī)會(huì)。僅今年2月，久未露面的大家房產(chǎn)便以10.83億元摘得城東新城板塊；呼倫貝爾匯嘉房地產(chǎn)也入局杭州，以4.31億元競(jìng)得臨平區(qū)地塊。在今年1月杭州房企銷(xiāo)售榜單中，龍湖集團(tuán)、偉星房產(chǎn)等眾多民營(yíng)房企也位列當(dāng)?shù)豑OP20陣營(yíng)。

整體來(lái)看，目前濱江集團(tuán)、綠城中國(guó)、建發(fā)房產(chǎn)在杭州占據(jù)了頭部市場(chǎng)份額，據(jù)中指院榜單，2024年以來(lái)，前述3家房企在杭州的銷(xiāo)售、土儲(chǔ)指標(biāo)均排名TOP3。其間濱江集團(tuán)、綠城中國(guó)、建發(fā)房產(chǎn)在杭州的權(quán)益拿地金額分別為214億元、208億元、158億元；在杭州的銷(xiāo)售金額分別為899.2億元、434.2億元、290.8億元。

其中，作為杭州“土著”，濱江集團(tuán)一直是杭州地產(chǎn)界的“一哥”。2024年，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售額1116.3億元。以此測(cè)算，僅杭州地區(qū)便為其貢獻(xiàn)了八成的銷(xiāo)售額。

廈門(mén)老牌房企建發(fā)房產(chǎn)近年也將杭州作為第一重倉(cāng)城市。作為建發(fā)房產(chǎn)旗下主要地產(chǎn)上市平臺(tái)，建發(fā)國(guó)際2024年中期業(yè)績(jī)公告顯示，報(bào)告期內(nèi)建發(fā)國(guó)際在杭州實(shí)現(xiàn)的歸屬于股東的合同銷(xiāo)售金額為101.29億元，在杭州的可供銷(xiāo)售總建筑面積為137.91萬(wàn)平方米，兩項(xiàng)指標(biāo)均在公司布局的各城市中排名第一。

2025年1月，濱江集團(tuán)、建發(fā)房產(chǎn)、綠城房產(chǎn)位居杭州銷(xiāo)售榜TOP3，銷(xiāo)售額分別為58.7億元、25.1億元、19.1億元。其中，濱江集團(tuán)正在加快推進(jìn)前期“地王”新盤(pán)入市，其杭州城東新城首宗不限房?jī)r(jià)地塊——2024年11月取得，樓面價(jià)40479元/平方米在當(dāng)時(shí)創(chuàng)下板塊紀(jì)錄，目前項(xiàng)目案名為濱江·錦上萬(wàn)象府，預(yù)計(jì)今年一季度入市，新房首開(kāi)放風(fēng)價(jià)近6萬(wàn)元/平方米。

（本文已刊于03月01日出版的《證券市場(chǎng)周刊》。文中提及個(gè)股僅作舉例分析，不作投資建議。）