導(dǎo)語(yǔ)：一家愿意“看長(zhǎng)”的企業(yè)，更容易基業(yè)長(zhǎng)青。

房產(chǎn)政策春風(fēng)陣陣，但市場(chǎng)不可能回到以往快速增長(zhǎng)的時(shí)代，已成事實(shí)。

承壓環(huán)境下，更能考驗(yàn)深處其中企業(yè)的底色。

11月21日，一站式新居住服務(wù)平臺(tái)貝殼(BEKE.US；02423.HK)發(fā)布2024年第三季度財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)。

報(bào)告期內(nèi)，貝殼總交易額（GTV）為7368億元，同比增長(zhǎng)12.5%，凈收入為226億元，同比增長(zhǎng)26.8%，凈利潤(rùn)達(dá)11.68億元，經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)達(dá)17.82億元。

調(diào)整期暗礁叢生，雙位數(shù)增長(zhǎng)實(shí)屬不易，而能將雙位數(shù)增長(zhǎng)保持兩個(gè)季度，更是罕見(jiàn)。

對(duì)于貝殼來(lái)說(shuō)，這并非一個(gè)在動(dòng)蕩期斷尾求生的慘勝故事，而更像是一個(gè)主動(dòng)求變開(kāi)啟新旅程的大航海故事。

來(lái)源：貝殼官網(wǎng)

01 讓大象跳舞

“對(duì)于大的組織，最可怕的是沒(méi)有增長(zhǎng)”，貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)、首席執(zhí)行官彭永東在2024年第三季度業(yè)績(jī)公告中表示，但所幸對(duì)于貝殼來(lái)說(shuō)，“我們今年的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)策略成效顯著”。

對(duì)貝殼稍有了解的人都知道一個(gè)詞——“一體三翼”，即把房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)作為壓艙石，同時(shí)擴(kuò)展家裝、惠居（租房）、貝好家三條事業(yè)線(xiàn)。

大象很難跳舞，巨輪難以掉頭。但貝殼龐大的業(yè)務(wù)架構(gòu)，卻打破了這一規(guī)則。第三季度財(cái)報(bào)顯示，貝殼包括存量房、新房、家裝家居、房屋租賃等在內(nèi)的業(yè)務(wù)交易額，均出現(xiàn)不同程度上漲。

其中，存量房業(yè)務(wù)總交易額達(dá)4778億，同比增長(zhǎng)8.8%。新房交易業(yè)務(wù)增速甚至比存量房更快，總交易額達(dá)人民幣2276億，同比增長(zhǎng)18.4%。

房產(chǎn)業(yè)務(wù)外，家裝、租房、新興業(yè)務(wù)及其他收入占比進(jìn)一步提升至38.3%。相比2023年同期提升6.8個(gè)百分點(diǎn)。

其中，在受地產(chǎn)周期擾動(dòng)較弱的家裝行業(yè)，其業(yè)務(wù)合同額已達(dá)40.7億元，同比增長(zhǎng)24.6%。房屋租賃服務(wù)凈收入貢獻(xiàn)了39.4億元的凈收入。

多業(yè)務(wù)集體上漲，一個(gè)原因是外部在慢慢變好。

5月份政策密集出臺(tái)并迎來(lái)脈沖式復(fù)蘇后，國(guó)內(nèi)存量房市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健，新建商品房銷(xiāo)售狀況也呈現(xiàn)出了一波“止跌回穩(wěn)”趨勢(shì)。

在家裝行業(yè)，一系列“以舊換新”政策也催熱了消費(fèi)需求，貝殼還攜手成都等地政府發(fā)放“雙補(bǔ)貼”，激活了家電消費(fèi)的一池春水。

但貝殼的增長(zhǎng)動(dòng)力，又不止于此。如果將貝殼近幾年的關(guān)鍵動(dòng)作一一列舉，不難發(fā)現(xiàn)這是一家非常喜歡“多走幾步”的企業(yè)，其布局就像對(duì)弈，落子之前，總是要往前推演幾步，把錨點(diǎn)定在未來(lái)。

比如：在房地產(chǎn)市場(chǎng)從高增長(zhǎng)向調(diào)整期過(guò)度的關(guān)鍵階段，貝殼干脆利落地建立了“一體三翼”戰(zhàn)略，早早地布局多元核心業(yè)務(wù)。

又比如：在2022年5月，貝殼在港交所掛牌上市，完成了中概股的一道重要課題。

這種“不管風(fēng)吹浪打，勝似閑庭信步”的氣質(zhì)，頗有些深思遠(yuǎn)慮的老牌企業(yè)的味道。

而彭永東在2024年第三季度業(yè)績(jī)公告發(fā)表的講稿，也印證了這一點(diǎn)：

“我們?cè)谒伎嫉牟粌H是下一年怎么做，更多的是怎么能成為30、50、100年的企業(yè)。而生存的敵人是僵化、官僚、失去增長(zhǎng)和創(chuàng)新的活力……”

02 比起報(bào)時(shí)，更想造鐘

彭永東的這段話(huà)，很容易讓人聯(lián)想到美國(guó)管理學(xué)家詹姆斯·柯林斯和杰里·波拉斯在斯坦福大學(xué)為期6年的研究成果——《基業(yè)長(zhǎng)青》。

本書(shū)選取了36家平均經(jīng)營(yíng)時(shí)間高達(dá)92年的老企業(yè)，這些企業(yè)在歷經(jīng)兩次世界大戰(zhàn)、大蕭條、革命性科技等動(dòng)蕩時(shí)代后，依舊生生不息，繁榮昌盛。

是什么使這些真正獨(dú)特的公司，有別于其他企業(yè)呢？

柯林斯總結(jié)了許多條特質(zhì)，破除了人們對(duì)大企業(yè)固化認(rèn)知的種種迷思。

令人驚奇的是，柯林斯總結(jié)的種種特質(zhì)，與貝殼近年來(lái)確立的諸多戰(zhàn)略方向，呈現(xiàn)出一種嚴(yán)絲合縫的對(duì)應(yīng)關(guān)系。

比如，柯林斯發(fā)現(xiàn)，那些基業(yè)長(zhǎng)青的大企業(yè)，都在建立一種可長(zhǎng)時(shí)間存續(xù)的規(guī)范，比起按部就班的“報(bào)時(shí)”，它們更愿意“造鐘”，即專(zhuān)心致志地構(gòu)建一種大而持久的制度。

“大而持久的制度”，對(duì)于貝殼來(lái)說(shuō)無(wú)疑是反復(fù)提及的一體三翼。毫無(wú)疑問(wèn)，貝殼用一種兼收并蓄的融合之法，減弱了周期波動(dòng)給自身造成的影響，使家裝、租賃等非房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)，成為公司新的增長(zhǎng)極。

貝殼多元核心業(yè)務(wù) 來(lái)源：貝殼官網(wǎng)

同時(shí)，柯林斯還發(fā)現(xiàn)，高瞻遠(yuǎn)矚的公司都有一種深入內(nèi)心的追求進(jìn)步的驅(qū)動(dòng)力。這種驅(qū)動(dòng)力并非源自外在認(rèn)知，比如“不進(jìn)則退”的理性分析，或被外在世界提醒“是時(shí)候改變了”的被動(dòng)心態(tài)。

它更多地出自與生俱來(lái)的探索、創(chuàng)造、發(fā)現(xiàn)與改變的欲望，是一種來(lái)自于人類(lèi)深層的沖動(dòng)。

回望貝殼第三季度，“求變”幾乎貫徹始終，從某些動(dòng)作看，貝殼都是主動(dòng)戳破了有礙于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的窗戶(hù)紙，主動(dòng)創(chuàng)造一種更健康的生態(tài)模式。

比如，貝殼推行了面向店?yáng)|的門(mén)店積分機(jī)制，用來(lái)回饋在平臺(tái)上時(shí)間久、業(yè)績(jī)好、守底線(xiàn)、業(yè)務(wù)上探索創(chuàng)新的門(mén)店。貝殼還將連接較為分散的社區(qū)小店，逐漸轉(zhuǎn)向連接更多的大店，并對(duì)應(yīng)提高了店均經(jīng)紀(jì)人的門(mén)檻業(yè)績(jī)要求與激勵(lì)規(guī)則。

家裝業(yè)務(wù)方面，貝殼通過(guò)更新迭代產(chǎn)品套餐、增加集中采購(gòu)比例、縮短施工工期、擴(kuò)充自營(yíng)維修維保團(tuán)隊(duì)等方式，將家裝業(yè)務(wù)Q3的貢獻(xiàn)利潤(rùn)率拉到了31.2%。

除創(chuàng)造性地追求進(jìn)步外，《基業(yè)長(zhǎng)青》還發(fā)現(xiàn)有14家高瞻遠(yuǎn)矚的公司，都具有一個(gè)并不符合大企業(yè)穩(wěn)健印象的特質(zhì)——敢于設(shè)定“膽大包天的目標(biāo)”。

所謂“膽大包天的目標(biāo)”有這樣幾個(gè)特征：刺激進(jìn)步，創(chuàng)造動(dòng)力，令人愿意為其貢獻(xiàn)創(chuàng)造力與精力。

對(duì)于貝殼來(lái)說(shuō)，它或許指的是，不同的業(yè)務(wù)都在勇敢地向前邁步、拓展。

在大家都在勒緊腰帶、裁剪枝葉的當(dāng)下，貝殼的一系列舉動(dòng)著實(shí)讓一些人捏了把汗。

比如，貝殼旗下貝好家依舊以10.76億元拿下了一塊24畝的住宅用地，計(jì)劃進(jìn)行自主操盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

在新房難賣(mài)的時(shí)候，貝殼三季度新房合作數(shù)量創(chuàng)歷史新高，覆蓋了大部分的Top10房企。

同時(shí)，貝殼人店數(shù)量也進(jìn)一步增加，三季度平臺(tái)活躍門(mén)店數(shù)達(dá)到46857家，同比增長(zhǎng)14.6%，凈新增近6000家門(mén)店；活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)達(dá)到423400名，同比增長(zhǎng)6.1%。

但許多人都忽略的一個(gè)事實(shí)是：那些敢想敢做的企業(yè)，同樣擅長(zhǎng)精密計(jì)劃與風(fēng)險(xiǎn)控制。

貝殼門(mén)店擴(kuò)展速度很快，但門(mén)店回本速度也很快。截止到9月末，貝殼今年Q1的新簽約門(mén)店ROI已經(jīng)轉(zhuǎn)正，一季度和之前簽約的門(mén)店也均已經(jīng)回本。

此外，貝殼還保持了穩(wěn)健的風(fēng)險(xiǎn)控制，開(kāi)發(fā)商提前預(yù)付傭金的“快傭”收入占比保持高位，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)維持在47天的極低位。

貝好家業(yè)務(wù)也是如此。彭永東表示：“我們也不會(huì)盲目的去下注。我們這個(gè)行業(yè)每一個(gè)賽道都非常大，進(jìn)入任何一個(gè)賽道都需要重決策。需要經(jīng)過(guò)前期大量的思考，小分隊(duì)的試水和深度的參與，需要我們對(duì)一件事有很深的理解，不能著急。而這也是我們?cè)谔剿鞯呢惡眉覙I(yè)務(wù)的邏輯。”

據(jù)了解，貝好家明確定位在數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)型住宅開(kāi)發(fā)服務(wù)平臺(tái)，并非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，是要賦能開(kāi)發(fā)商。成都項(xiàng)目意在打造樣本，希望通過(guò)該成都項(xiàng)目驗(yàn)證C2M產(chǎn)品解決方案的落地能力。

03 “看長(zhǎng)”的力量

站在投資者的視角，《基業(yè)長(zhǎng)青》早在30年前，就下了一個(gè)在現(xiàn)在已成常識(shí)的判斷：

高瞻遠(yuǎn)矚的公司，能獲得更杰出的長(zhǎng)期績(jī)效。

假設(shè)一個(gè)人在1926年各投資一美元，分別購(gòu)買(mǎi)紐約證券交易所大盤(pán)指數(shù)基金、對(duì)照公司股票基金、高瞻遠(yuǎn)矚公司股票基金，那么到1990年，他收獲的回報(bào)大概是這樣：

大盤(pán)指數(shù)基金上的錢(qián)，會(huì)升值到415美元，對(duì)照公司股票基金上的錢(qián)，會(huì)升值到955美元；而投在高瞻遠(yuǎn)矚公司股票基金上的錢(qián)，會(huì)升值到6356美元，是投資對(duì)照公司股票基金的6倍多，是投資大盤(pán)指數(shù)基金的15倍多。

投資的復(fù)利，根底在于企業(yè)的長(zhǎng)期主義經(jīng)營(yíng)?；鶚I(yè)長(zhǎng)青的公司，無(wú)一例外都對(duì)時(shí)間充滿(mǎn)了耐心。

在2024年第三季度業(yè)績(jī)公告里，彭永東堅(jiān)定地表達(dá)出了公司對(duì)“看長(zhǎng)”力量的堅(jiān)持：

“在這一輪市場(chǎng)周期里，我們?cè)絹?lái)越篤定的東西，是‘看長(zhǎng)’，我們?cè)絹?lái)越理解看長(zhǎng)的力量。”

貝殼的“看長(zhǎng)”，體現(xiàn)在行業(yè)、業(yè)務(wù)與投資回報(bào)多個(gè)方面。

一則，買(mǎi)房、租房、家裝等圍繞“住”的需求，永遠(yuǎn)都不會(huì)消失。在上一代，“買(mǎi)到房”是居民核心目標(biāo)，房產(chǎn)在居民存量財(cái)富中占比較大；如今一代，“住得好”成為首位，這使房子從資產(chǎn)價(jià)值，逐漸回歸到使用價(jià)值，并逐漸衍生出更多元、發(fā)散、均衡的業(yè)務(wù)體系。

二則，貝殼對(duì)底層基礎(chǔ)——服務(wù)品質(zhì)與基礎(chǔ)設(shè)施——發(fā)力頻頻：比如用億元保障金為消費(fèi)者兜底；為租戶(hù)提供入住前提前檢修、標(biāo)準(zhǔn)化交房等服務(wù)。這些困難但正確的動(dòng)作需要長(zhǎng)期耕耘，但產(chǎn)生的影響同樣如春雨潤(rùn)物，無(wú)聲但持久。

三則，貝殼在持續(xù)回報(bào)股東，與投資者分享長(zhǎng)期主義發(fā)展紅利。今年以來(lái)截至第三季度末，貝殼共斥資約5.8億美元回購(gòu)股票。自2022年9月回購(gòu)計(jì)劃啟動(dòng)以來(lái)，截至三季度末，貝殼累計(jì)回購(gòu)金額約14.9億美元，回購(gòu)股數(shù)占回購(gòu)計(jì)劃啟動(dòng)前公司總股本約8.1%。

概而言之，在經(jīng)歷了30年的上行周期后，中國(guó)關(guān)于“住”的消費(fèi)觀念、投資觀念與需求痛點(diǎn)都在發(fā)生調(diào)整與變化。

在調(diào)整期生存，是企業(yè)的首要目標(biāo)；但更難的是，要長(zhǎng)久地生存，要基業(yè)長(zhǎng)青。

從當(dāng)前“看長(zhǎng)”的篤定態(tài)度來(lái)看，不能否認(rèn)的是，貝殼身上的確帶有“長(zhǎng)青”的潛力與特質(zhì)。而持有貝殼的投資者，也不僅僅是看好當(dāng)前的增長(zhǎng)，更是對(duì)未來(lái)時(shí)間復(fù)利抱有足夠的期待與耐心。