導語：尚未度過寒冬的房企，今后要拼的是高質(zhì)量，拼的是新科技，拼的是好服務(wù)。
限購時代結(jié)束，20年來行業(yè)最寬松的環(huán)境，給地產(chǎn)牛市畫上了一個句號。
“筑底”，成為近幾年政府給地產(chǎn)市場下判斷的常用詞。
筑底時期，政策也在發(fā)生新變：一邊保交付、建好房，滿足居民住房需求；一邊尋找新發(fā)展模式，幫助企業(yè)止損轉(zhuǎn)盈。
對于近7成仍在虧損的房企來說，踩準時代與政策的脈搏，無疑是在激流中生存的關(guān)鍵。
01 三個維穩(wěn)“必答題”
波動時期，地產(chǎn)行業(yè)最怕的，便是房子缺少流動性。
沒有流動性，便意味著消費者不愿買房，房企的資金也難以回收。
有一個非常形象的比喻：“增量時期流向房地產(chǎn)市場的錢，逐漸變成堰塞湖，變成一個黑洞?！?/p>
為了刺激房子的流動性，政府出臺了一系列政策，匯總起來主要是三條：按期交付、財務(wù)安全與住好房。
由于交付的滯后性，房企壓力最大的交付時期，主要集中在2021年到2024年，行業(yè)普遍認為，2024有可能是地產(chǎn)行業(yè)最后一個交付大年。
波動周期，持續(xù)做產(chǎn)品投入頗為不易。不過幸好政策的大手，給房企提供了足夠的底氣。
2022年7月，“保交樓”首次被寫入最高層會議決定；2024年5月，政府提出打好“保交房”攻堅戰(zhàn)，一字之差，代表房地產(chǎn)調(diào)控從保項目到保權(quán)益、從防風險到促轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略升級。
政策支持下，不少面臨流動性壓力的房企，紛紛逆勢保交付，成為這兩三年交付大戶。
除交付之外，政府還不斷加大“白名單”項目貸款投放力度，并制定了一系列扶持政策，比如地級及以上城市建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，經(jīng)營性物業(yè)貸款可用于穩(wěn)固公司債及貸款等，來保障房企財務(wù)安全。
從財報來看，不少有序壓降負債的規(guī)模房企，在這一波扶持中均實現(xiàn)了債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。以龍湖為例，其經(jīng)營性物業(yè)貸在2024年凈增299億元，一季度如期兌付65億元公開債券，有息負債較2023年底壓降163億元至1763.2億元，在手現(xiàn)金為494.2億元，各項指標表現(xiàn)都極為穩(wěn)健。
從交付到財務(wù)，最終目的都只是為了一個目標：住好房。
其實，中國敢于主動戳破房產(chǎn)泡沫，很大程度也在于人民對住房需求的變化趨勢已勢不可擋。2023年，全國城鎮(zhèn)住宅套戶比就已達到1.07，已經(jīng)邁過住宅絕對短缺階段。這意味著大眾對住房的需求已經(jīng)從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，從“有房住”變?yōu)椤白『梅俊薄?/p>
這一趨勢在2025年尤為顯著。隨著“好房子”被寫入政府工作報告，頭部房企對安全、舒適、綠色、智慧“好房子”的布局力度也隨之增加。過去兩年，龍湖已經(jīng)有9座云河頌和16座御湖境陸續(xù)入市；2024年5月又發(fā)布全新產(chǎn)品線“觀萃”，將社區(qū)之外的街角公園、街區(qū)商業(yè)、居住區(qū)“打包”開發(fā)，并以躺椅、帷幔、吧臺、燭火、小型水景等設(shè)施、景觀，建立起親近、融合的社區(qū)氛圍。
一位行業(yè)觀察者對此感嘆：“在房企普遍追求降本增效的當下，龍湖敢開先河，不斷自我革新，更是斥資超千萬營造示范區(qū)，對極致產(chǎn)品的‘偏執(zhí)’，絕對是對買房人最珍貴的誠意?！?/p>
龍湖北京中關(guān)村“觀萃”，圖片來源：龍湖官網(wǎng)
中信證券認為，未來10年，核心城市中，只算高樓齡房屋業(yè)主置換疊加新市民購房剛性需求，保守測算就達到每年4.3億平方米，相當于2023年全年商品房銷售面積的38%。只要企業(yè)能用高質(zhì)量、新科技、好服務(wù)，建設(shè)出懂消費者之所需“好房子”，房地產(chǎn)開發(fā)賽道就還是一條有市場、有發(fā)展、有未來的藍海賽道。
02 尋找“第二曲線”
如果說“好房子”是房企求生的必答題，那么“新發(fā)展模式”則是未來布局的附加題。兩者合二為一，方是一張完整的房企考卷。
“發(fā)展新模式”早已在2023年便已提出，2024年至今更是頻繁出現(xiàn)在各大經(jīng)濟會議與文件中，2025年，“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”被正式寫進了政府工作報告之中。
問題在于，模式何謂“新”？如何“新”？
對政府而言，新模式意味著增加保障性住房、建立“人、房、地、錢”聯(lián)動機制等頂層設(shè)計。
對房企而言，新模式意味著在“賣房子”外，尋找業(yè)務(wù)第二曲線，如住房租賃、物業(yè)管理、房產(chǎn)代建等，從而延長業(yè)務(wù)鏈條，建立開發(fā)、運營、服務(wù)輕重并行的一體化模式。
兩者共同的目的，在于擺脫“高負債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿”弊端，完成去杠桿的目標，在現(xiàn)金為王的下半場掌握主動權(quán)。
有了政策的支持與緩沖，許多房企都開始長遠布局，做起了細水長流的輕資產(chǎn)經(jīng)營生意。
例如，華潤置地大資管業(yè)務(wù)，便包括經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，以及代建、長租公寓等部分生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)。
龍湖則通過開發(fā)、運營、服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊的緊密結(jié)合，成為2024年少數(shù)盈利可觀的房企之一。
圖片來源：龍湖官網(wǎng)
2024年，龍湖(00960.HK)運營及服務(wù)業(yè)務(wù)合計實現(xiàn)收入267.1億元，已成為龍湖集團收入、利潤及現(xiàn)金流的重要貢獻源。
其中，商業(yè)投資業(yè)務(wù)租金收入同比增長7%至109.8億元，期末出租率97%，較2023年末進一步提升。
資管旗艦品牌“龍智資管”，則通過長租公寓、服務(wù)式公寓、產(chǎn)業(yè)辦公、活力街區(qū)、婦兒醫(yī)院及健康養(yǎng)老六大業(yè)務(wù)單元，全年貢獻收入31.8億元。
龍湖智創(chuàng)生活物業(yè)管理業(yè)務(wù)總收入達114.2億元，物管在管面積達4.1億平方米，外拓占比超過60%。
“智慧營造”品牌龍湖龍智造，拓展了研策、設(shè)計、建管、精工、千丁數(shù)科等多模塊的一站式、全業(yè)態(tài)服務(wù)，2024年實現(xiàn)營業(yè)收入12.1億元。
以上業(yè)務(wù)為龍湖整體營收貢獻了20%的份額，印證了“第二曲線”不俗的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
03 先發(fā)者制勝
放眼未來，經(jīng)營性資產(chǎn)在很長一段時間內(nèi)，仍會是拉動行業(yè)乃至整體經(jīng)濟發(fā)展的主要動力之一。
一則，一二線城市中產(chǎn)階層擴大，驅(qū)動高品質(zhì)購物中心、高端長租公寓發(fā)展。
二則，數(shù)字經(jīng)濟、服務(wù)業(yè)比重提升，驅(qū)動寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)向“運營服務(wù)化”轉(zhuǎn)型。
三則，政府鼓勵存量資產(chǎn)盤活（如REITs試點），為輕資產(chǎn)發(fā)展提供政策利好。
說到底，經(jīng)營性資產(chǎn)其實就是把原來緊緊聚焦在地產(chǎn)業(yè)務(wù)的目光收回，布局在規(guī)模更廣泛、投資更輕量、業(yè)務(wù)鏈更長的其他領(lǐng)域。
這一策略，用一句更簡潔的話說便是：空間即服務(wù)。
正如騰訊是做人和人的連接，阿里、京東是人和貨的連接，而房企要做的則是人和空間的連接。
作為最早提倡“空間即服務(wù)”的房企之一，龍湖早在二十多年前，就已開始擴寬自身業(yè)務(wù)圍欄。在行業(yè)高增長階段，龍湖敏銳嗅到了單一布局開發(fā)業(yè)務(wù)的局限性，積極布局商業(yè)投資、資產(chǎn)管理、物業(yè)管理、智慧營造多領(lǐng)域，努力完成新舊動能的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)換。
在房產(chǎn)上市公司估值承壓的當下，資本市場對房地產(chǎn)行業(yè)投資價值的評估，將更為強調(diào)估值和業(yè)績匹配度。而龍湖對經(jīng)營性資產(chǎn)布局的先發(fā)優(yōu)勢，為其贏得了更多的籌碼。目前，開源證券、東吳證券等機構(gòu)，均維持龍湖“買入”評級，看好龍湖在轉(zhuǎn)型中以經(jīng)營性收入為基石的穩(wěn)健性。
大潮退去方顯真章。當政策暖流托住行業(yè)底線，房企下半場的角逐，早已不是規(guī)模競速的單一賽道，而是產(chǎn)品力、服務(wù)力與創(chuàng)新力的多維較量。當行業(yè)從資本驅(qū)動轉(zhuǎn)向能力驅(qū)動，唯有將政策紅利轉(zhuǎn)化為內(nèi)生動力，以服務(wù)延展空間溫度，才能在存量時代打開增量空間。未來藍海，終將屬于既能筑造理想人居，又能運營城市生態(tài)的長期主義者。
