導語：股價大漲，還拿出2億美元分紅，貝殼從寒冬中走出一條突圍路。

沒有一個寒冬不會過去，沒有一個春天不會到來，潮水退去方知誰在裸泳。誰在行業(yè)波動時隱忍提質(zhì)，苦練內(nèi)功，誰就能在市場變化開啟時，吃到第一波紅利。

今年以來，隨著整體經(jīng)濟環(huán)境不斷復蘇，房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化，在2022年經(jīng)歷跌宕起伏的貝殼（NYSE:BEKE），8月31日交出了一份亮眼的Q2財報。

財報顯示：2023年貝殼第二季度總交易額（GTV）為7806億元（人民幣，下同），同比增長22.1%，凈收入為195億元，同比增長41.4%，這一數(shù)據(jù)超出業(yè)績指引上線及市場一致預期。財報發(fā)布后，貝殼美股盤中更是一度漲近27%，截止9月2號，貝殼股價報18.5美元。

與眾多同行相比，貝殼為何能提前感受暖意，收獲后疫情時代樓市反彈的第一波紅利？

01 市場低谷期穩(wěn)住基本盤，順風抓住復蘇紅利

貝殼業(yè)績的向好，首先離不開上半年整體大環(huán)境的回暖。

從需求看，上半年改善型需求的主力群體和主力戶型交易占比進一步提升，35-44歲的客戶成交占比較2022年提升2個百分點至35%，90平以上戶型占比較2022年提升3個百分點至37%。無論是從供給還是需求來看，核心區(qū)和改善類戶型依然是市場的焦點。

今年一季度，市場前期積壓購房需求集中釋放，帶動房地產(chǎn)實現(xiàn)“小陽春”，二季度房地產(chǎn)市場逐步回歸常態(tài)化運行，上半年市場整體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢。

貝殼之所以能抓住這輪房地產(chǎn)復蘇行情，得益于其堅持中性的市場觀，動作不因恐懼而變形。

眾所周知，房產(chǎn)經(jīng)紀是促成房產(chǎn)交易的核心因素，而這個職業(yè)周期性特征明顯：經(jīng)濟不好時，散作滿天星；等行情恢復，才會重新聚攏。

然而在市場低谷期，面臨著從業(yè)人員持續(xù)流失的局面，貝殼的操作是：從2023Q1開始，單門店經(jīng)紀人數(shù)量持續(xù)提升，保持了基本作戰(zhàn)單元的戰(zhàn)斗力，充足的經(jīng)紀人規(guī)模，又撞上后疫情房地產(chǎn)市場需求回暖，使得貝殼有足夠產(chǎn)能去承接這波紅利。

財報數(shù)據(jù)顯示，貝殼平臺門店和經(jīng)紀人數(shù)于上半年企穩(wěn)，二季度末活躍門店數(shù)41,076家，較去年年底提升近10%，活躍經(jīng)紀人數(shù)量達409,054人，較去年年底提升17%。

而貝殼能留住人的原因，得益于貝殼的ACN網(wǎng)絡機制——在大店模式下，能通過規(guī)模效應攤低成本，提高人效，還能容納更多經(jīng)紀人，保證大部分人獲得一定的分成，最終熬過了行業(yè)寒冬。

數(shù)據(jù)顯示，第二季度鏈家店均經(jīng)紀人數(shù)量為18.1人，同比上升16%，貝聯(lián)店均經(jīng)紀人數(shù)量為8.7人，同比上升7%。今年上半年貝殼平臺的門店平均店效同比提升80%。

事實上，“得存量服務者、得優(yōu)質(zhì)服務者得天下”。

當房子逐漸回歸到居住屬性本身，消費者與經(jīng)紀人之間的關系就會發(fā)生“從信息需求到信任需求”的變化。高度職業(yè)化和值得信任且溫情脈脈的“人”，才是信息交易中間商的競爭力和基本盤。

02 “住得好”取代“買到房”，核心業(yè)務穩(wěn)定增長

在貝殼財報中，最大亮點，還在于其核心業(yè)務的穩(wěn)定增長。

比如新房業(yè)務，貝殼實現(xiàn)逆勢增長的原因不難理解。在上一個時代，“買到房”是核心的目標，而在這個時代，“住得好”才是第一位的，消費者的“置換一套新房”需求愈加旺盛。

而疫情以來部分房企的信用風險加劇，開發(fā)商面臨信任危機，讓購房者決策鏈向“無保交樓”風險的房企以及二手房傾斜，需要有靠譜、專業(yè)的中介事先排除風險，然后進行撮合成交服務。

貝殼在這一過程中，始終堅持以風控、安全、效益為核心的策略，比如持續(xù)迭代開發(fā)商風險評估體系來前置管理業(yè)務風險，追求開發(fā)商、消費者、經(jīng)紀人三方共贏，堅決不以犧牲經(jīng)紀人和消費者利益來換取增長。

對于新房市場低，貝殼仍能通過精細化運營、生態(tài)優(yōu)化和快傭模式的帶動，讓經(jīng)紀人回款安全得到保障、讓開發(fā)商獲得了更好的銷售去化，讓消費者買到安全無風險的房子，整個季度都保持了極強的作業(yè)勢能和成銷轉(zhuǎn)化速度。

“開發(fā)商開渠意愿持續(xù)增加，相對于全部市場的交易規(guī)模，我們更加看重我們的渠道市場、目標市場的規(guī)模持續(xù)健康穩(wěn)定的增長，也更有機會受益于此。”二季度貝殼新房業(yè)務GTV同比增長32.4%，環(huán)比上漲6.2%。新房收入同比增長30.4%至87億元，環(huán)比上漲3.5%。貝殼的渠道價值被更多看到，也獲得開發(fā)商更多的信任。

財報顯示，在二季度，新房回款進一步增加至100.6億元，連續(xù)8個季度超過新房收入，開發(fā)商預付傭占總傭金的比例同比大幅提升至53%。此外，二季度新房應收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)縮短至僅52天，創(chuàng)下上市以來的新低。

同一時期，貝殼存量房業(yè)務GTV達到4,565億元，同比增長了16.0%，凈收入也達到了64億元，同比增長15.9%。此外，存量房貢獻利潤率在二季度市場的環(huán)比調(diào)整中，維持在45.6%的高位，同比提升了8.9個百分點，這表明貝殼的核心業(yè)務盈利能力持續(xù)而穩(wěn)定，市場價值得到消費者的認可。

03 “一體三翼”協(xié)同，助力營收節(jié)節(jié)攀升

值得注意的是，貝殼財報另一項亮點，是在第二季度，包括家裝家居和貝殼租房在內(nèi)的非房產(chǎn)交易服務業(yè)務同比增速顯著，收入占比首次突破20%。

為什么貝殼能在這兩塊業(yè)務上做出成績呢？

原因不外乎為兩點：有決心、有能力。

如前面所提，消費者需求從“買到房”向“住得好”切換，房地產(chǎn)市場進入存量房時代，以“舊樓改造、存量提升”為核心的城市更新模式成為主流，消費者需要足夠優(yōu)質(zhì)的服務供給，而這個市場又足夠大。

據(jù)貝殼研究院測算，光家裝家居市場總體規(guī)模在2025年達到5萬億元左右，在2030年達到7萬億元左右，年均增長率超過6%。雖然這個市場規(guī)模龐大，但整個行業(yè)卻存在周期長、流程多、標準化程度低等問題。

對貝殼來說，其服務的買房群體，往往又有裝修的需求，貝殼涉足家裝行業(yè)可以更好滿足這部分消費者多元的“住得好”的需求。

從能力上看，貝殼也不乏改造傳統(tǒng)行業(yè)的成功經(jīng)驗。過去貝殼憑借產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)思維，對分散、低效的房產(chǎn)交易行業(yè)進行數(shù)字化改造，推動行業(yè)規(guī)范化、專業(yè)化發(fā)展。如今，貝殼房產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)思維恰好可以復用在家裝產(chǎn)業(yè)上。

以唯結果論的角度，貝殼已經(jīng)做的相當成功。財報數(shù)據(jù)顯示，今年家裝對營收的拉動作用更加顯著，二季度貝殼家裝家居業(yè)務收入26億元，可比口徑下同比增長91%。2月以來，家裝家居業(yè)務連續(xù)5個月單月合同額破10億元。上半年合同額超過60億元，二季度實現(xiàn)合同額34億元，可比口徑同比增長106%，環(huán)比增長28.2%。

租房，作為貝殼的另一翼，也為營收貢獻頗多。

貝殼在過去憑借“死磕”租房服務品質(zhì)，推出涵蓋“真實房源”、“傭金透明”、“租金安全保障”等7大服務承諾的微光服務保障體系，精準對治當前租房市場的痛點。

截至二季度末，專注于分散式租賃住房管理服務的省心租業(yè)務在管房源規(guī)模超過120,000套，入住率達到94.5%。今年8月，貝殼租房打造的首個自營中高端公寓海鹽公寓正式開業(yè)，總量605間，目前已交付519間，試運營一個月入住率超過90%。

今年7月，貝殼將戰(zhàn)略升級為“一體三翼”，貝好家是貝殼新設的一翼。關于貝好家，貝殼的思索是，品質(zhì)和居住體驗為先的新趨勢正在形成，好的房屋“產(chǎn)品”需求呼之欲出，未來市場的分化也可能更多會來自房屋品質(zhì)的分化，這也意味著新房產(chǎn)業(yè)在呼喚供給側(cè)升級。建立能力、探索創(chuàng)新的方式，去基于客戶的需求定義好房子、打造極致的好產(chǎn)品、好服務，協(xié)同價值鏈上的各方，推動房屋供給側(cè)的升級，是貝殼的職責也是機會所在。

房地產(chǎn)的價值不僅僅是鋼筋水泥，更是城市經(jīng)濟、幸福生活、美好夢想的載體。長期看，房地產(chǎn)的資產(chǎn)、服務、效率需要全面提升，來匹配更美好的預期?！傲魉粻幭?，爭的是滔滔不絕?！必悮ぷ鲭y而正確事的價值觀，延續(xù)到更多居住鏈條中去。

04 結語

貝殼財報后連續(xù)兩日股價大漲，是來自市場聰明投資者的認可，主動分紅，是對自身經(jīng)營能力的一種自信。

在財報發(fā)布之后，貝殼（NYSE:BEKE）宣布將首次派發(fā)特別現(xiàn)金股息，總額大約為2億美元。派發(fā)對象為截至2023 年 9 月 15 日營業(yè)結束時在冊的普通股股東和ADS持有人，資金將由公司盈余現(xiàn)金支付。

事實上，也只有業(yè)績向好、預期穩(wěn)定、管理良善的企業(yè)，才敢于拿出真金白銀與股東一起分享企業(yè)發(fā)展的紅利。

伴隨著北上廣深“認房不認貸”等重大利好政策的普遍落實，有充分理由相信，在極致精細化運營模式下和新業(yè)務的快速成長中，已然形成“飛輪效應”的貝殼，將更好地抓住市場波動恢復中的契機，在未來持續(xù)收獲優(yōu)異的業(yè)績表現(xiàn)。