斑馬消費(fèi) 楊柘
砸鍋賣鐵還債的碧桂園，終于揭開了自己的那片“遮羞布”。
14日晚間，公司披露2023年業(yè)績(jī)和2024年中期業(yè)績(jī)。雖然姍姍來(lái)遲，但好歹還是來(lái)了。
從披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，虧損在所有人的意料之中，好在，虧損面正在大幅收窄。預(yù)計(jì)2024年，減虧狀況可能會(huì)進(jìn)一步改善。
虧損的主要因素之一，主要是公司充分計(jì)提存貨減值準(zhǔn)備導(dǎo)致。其中，2023年，僅對(duì)已落成物業(yè)計(jì)提減值準(zhǔn)備金額就超過800億元。
隨著相關(guān)數(shù)據(jù)的出爐，公司卸下“包袱”，預(yù)計(jì)不久將會(huì)正式復(fù)牌。接下來(lái)，爭(zhēng)取更多債權(quán)人的支持，推進(jìn)債務(wù)重組順利完成，將是又一座必須翻越的大山。
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遲來(lái)的財(cái)報(bào)
1年半時(shí)間，歸母凈利潤(rùn)虧損規(guī)模超1900億元。
隨著碧桂園（02007.HK）一口氣補(bǔ)發(fā)2023年全年業(yè)績(jī)及2024年中期業(yè)績(jī)，這家原宇宙級(jí)房企的經(jīng)營(yíng)成色，終于毫無(wú)保留地展現(xiàn)在公眾面前。
盡管上述1年及一期的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)來(lái)遲了9個(gè)月，從整體來(lái)看相對(duì)坦誠(chéng)。無(wú)論是復(fù)牌還是推進(jìn)債務(wù)重組，這都是碧桂園需要踏出的重要一步。
據(jù)披露，2023年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約4010.15億元，同比下降6.8%，同期，歸母凈利潤(rùn)虧損約1784.00億元。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體環(huán)境，導(dǎo)致相關(guān)資產(chǎn)價(jià)值貶值，公司為真實(shí)反映資產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)的影響，對(duì)在建物業(yè)及持作銷售已落成物業(yè)計(jì)提減值準(zhǔn)備823.54億元。除此之外，計(jì)提金融資產(chǎn)及財(cái)務(wù)擔(dān)保減值損失凈額約372.43億元、錄得營(yíng)銷及行政費(fèi)用約180.33億元、凈財(cái)務(wù)費(fèi)用約54.58億元、其他收入及損失凈額約103.31億元。
2024年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約1021.02億元，歸母凈利潤(rùn)虧損約128.42億元（上年同期為-489.32億元）。當(dāng)期對(duì)在建物業(yè)及持作銷售的已落成物業(yè)計(jì)提減值凈額約26.98億元。預(yù)計(jì)2024年全年虧損規(guī)模將進(jìn)一步縮窄。
值得注意的是，公司將全面控制剛性費(fèi)用支出作為重點(diǎn)。2024年上半年，營(yíng)銷及市場(chǎng)和行政費(fèi)用同比下降50.8%，為48.51億元。
這兩年，碧桂園的員工數(shù)量已大幅減少。2023年末，公司全職雇員約43146名，截至2024年6月30日，人員降至29261名，半年時(shí)間減員13885人。
去年前6個(gè)月，公司將交付放在首位，公司及合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)企業(yè)累計(jì)交付房屋超15萬(wàn)套，累計(jì)交付面積約1822萬(wàn)平方米。
由于物業(yè)交付量大降，公司來(lái)自房地產(chǎn)開發(fā)的收入大幅減少，2024年上半年錄得988.29億元，同比下降55.2%，同期，確認(rèn)的物業(yè)銷售均價(jià)為7725元/平方米（不含增值稅）。
盡管如此，相比其他出險(xiǎn)房企，公司仍具備較強(qiáng)的實(shí)力。截至去年6月底，公司凈資產(chǎn)為約741億元。
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推進(jìn)債務(wù)重組
對(duì)于碧桂園來(lái)說，補(bǔ)發(fā)業(yè)績(jī)只是一個(gè)開始，接下來(lái)如何進(jìn)一步推進(jìn)債務(wù)重組，又是一座等待翻越的大山。
在上周（1月9日）晚間，公司已披露境外債務(wù)重組的相關(guān)條款，計(jì)劃削減境外債務(wù)規(guī)模最多116億美元，一時(shí)引發(fā)業(yè)內(nèi)外熱議。
熱議的焦點(diǎn)，來(lái)自于公司披露的關(guān)鍵條款，被外界評(píng)價(jià)為“激進(jìn)”。
公司為債權(quán)人提供了多種選項(xiàng)，諸如現(xiàn)金回購(gòu)、100%債轉(zhuǎn)股、展期與部分股權(quán)化、發(fā)行新債延長(zhǎng)年限等，削債幅度最高達(dá)到90%。
其中，第一個(gè)現(xiàn)金回購(gòu)選項(xiàng)就不太令人滿意，通俗理解是100元債務(wù)償還10元。而其他的選項(xiàng)，或是將償付時(shí)間展期3.5年、7.5年及11.5年等。
對(duì)債權(quán)人來(lái)說，這些關(guān)鍵條款其實(shí)并不太友好，原因在于留給債權(quán)人回旋的空間十分有限?；蛟S給公司一點(diǎn)時(shí)間，可能是當(dāng)下最好的方式。
所以，在上述化債選項(xiàng)披露之后，市場(chǎng)方面并未有強(qiáng)烈的反應(yīng)。目前，已有包括中銀香港等7家銀行達(dá)成共識(shí)，另有一些債權(quán)人也表示與公司共渡難關(guān)。
碧桂園對(duì)外表示，上述境外債化債方案，有望在今年上半年達(dá)成一致。
事實(shí)上，從2022年以來(lái)，公司通過賣車、賣物業(yè)、賣酒店等方式累計(jì)回血現(xiàn)金600億元以上，債務(wù)壓力雖然已獲得進(jìn)一步釋放，但仍不可掉以輕心。
截至2024年6月底，包括銀行借貸、優(yōu)先票據(jù)等在內(nèi)，公司整體債務(wù)規(guī)模約2501.52億元，其中銀行及其他借款1218.52億元，須在1年內(nèi)償還。而同期公司的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能覆蓋。
公司更希望通過拉長(zhǎng)時(shí)間等待市場(chǎng)復(fù)蘇，畢竟手中握有巨量未售貨值。截至2023年，在國(guó)內(nèi)開發(fā)項(xiàng)目3000個(gè)以上、可售合約面積9000-9200萬(wàn)平方米。另外，還有約130至140萬(wàn)個(gè)車位可供出售。
這，應(yīng)該是公司手里的底牌。
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壓力仍然巨大
盡管，碧桂園將解決危機(jī)的誠(chéng)意一一擺上臺(tái)面，但2025年未必會(huì)好過。
在最近一次月度會(huì)議上，楊惠妍指出今年的工作重心仍是保交付，以及繼續(xù)修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表。自2022年以來(lái)，公司3年已累計(jì)交付170萬(wàn)套房屋。
截至1月9日，公司已有200多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目被納入“白名單”內(nèi)，新增融資達(dá)15.23億元，多少可以為自身減輕一點(diǎn)壓力，但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
今年，碧桂園計(jì)劃完成交付20萬(wàn)套，仍有不小的壓力。在當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)背景下，交付計(jì)劃需要匹配的資金如何實(shí)現(xiàn)？
如果通過常規(guī)銷售實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回籠，倒可以支撐下一步的交付，但是，這兩年以來(lái)的銷售狀況每況愈下，靠銷售回血已不太現(xiàn)實(shí)。
數(shù)據(jù)顯示，公司2023年-2024年合約銷售金額分別為約1743億元和471.7億元，合約銷售面積約2170萬(wàn)平方米和492.2萬(wàn)平方米。
為了獲得更多現(xiàn)金流，緩解流動(dòng)性壓力，還是通過轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)等方式見效最快。去年12月，公司通過出售長(zhǎng)鑫科技1.56%股權(quán)，獲得資金就計(jì)劃用于保交付的項(xiàng)目建設(shè)。
公司1月9日公告披露，其正在出售境外少數(shù)權(quán)益金融投資，已有約1.4億美元出售收益入賬。預(yù)計(jì)今年至2033年，將通過出售權(quán)益金融投資等，籌集6-8億美元凈收益。此外，預(yù)計(jì)將繼續(xù)盤活酒店、辦公樓及商鋪等資產(chǎn)。
如果在今年上半年債務(wù)重組順利完成，懸在碧桂園頭頂?shù)膲毫?huì)暫時(shí)減輕，但未來(lái)的路依然不會(huì)平坦。
