斑馬消費(fèi) 楊柘

賣停車位、賣股權(quán)，弘陽地產(chǎn)正在著手解決企業(yè)面臨的流動(dòng)性危機(jī)，至于能化解到什么程度，現(xiàn)在尚難以預(yù)計(jì)。

這不是重點(diǎn)，公司在1月中旬公開的16億美元債重組方案才是關(guān)鍵。對債權(quán)人來說，這份相對苛刻且敷衍的方案，只是公司以時(shí)間換空間的權(quán)宜之計(jì)，實(shí)際對債權(quán)人并不太友好。目前已有債權(quán)人籌備成立債券持有人小組。

對于福建富豪曾煥沙來說，這是一場持久戰(zhàn)。

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賣車位、賣股權(quán)

繼1月中旬境外美元債重組受挫后，早已火燒眉毛的曾煥沙，日前拋出變現(xiàn)方案，擬將弘陽地產(chǎn)旗下停車位及相關(guān)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓，受讓方同為其控制的物管上市企業(yè)弘陽服務(wù)（01971.HK）。

2月17日晚間，弘陽地產(chǎn)、弘陽服務(wù)同時(shí)公告了這一重大事項(xiàng)。

據(jù)公告，弘陽地產(chǎn)（01996.HK）此次計(jì)劃出售的停車位，位于江蘇、安徽、四川及河南等7省，合計(jì)6258個(gè)，交易總對價(jià)約2.31億元，其后將分別與弘陽服務(wù)簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

目前，上述轉(zhuǎn)讓的停車位因尚未出售或租賃，未實(shí)現(xiàn)任何收入，弘陽服務(wù)稱收購后將以這些停車位為基礎(chǔ)，重點(diǎn)以銷售為主，未出售的停車位將對外出租。

弘陽服務(wù)為弘陽地產(chǎn)兄弟上市企業(yè)，2020年7月登陸港股。據(jù)弘陽地產(chǎn)同日公告，公司控股股東、執(zhí)行董事及董事長曾煥沙，間接持有弘陽服務(wù)71.88%的股權(quán)。

弘陽地產(chǎn)賣停車位不是首次，早在2021年12月底，公司間接全資附屬企業(yè)弘陽置地就曾將旗下256個(gè)停車位使用權(quán)，以約1463萬元轉(zhuǎn)讓給弘陽服務(wù)。這些停車位分別位于公司的武漢印月府、襄御瀾庭、烏鎮(zhèn)昕悅棠及中意湖燕瀾府等4個(gè)項(xiàng)目。

據(jù)2月17日公告，弘陽地產(chǎn)全資附屬企業(yè)成都弘陽錦興、徐州弘琪、南京鴻泰浦陽，各自與弘陽服務(wù)全資附屬企業(yè)南京弘生活簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，分別將所持成都弘勝和鼎地產(chǎn)70%股權(quán)、宿遷通金弘置業(yè)20%股權(quán)、句容金嘉潤地產(chǎn)19%股權(quán)，以及所附帶其他資產(chǎn)、負(fù)債及所有者權(quán)益轉(zhuǎn)讓，對價(jià)分別為1.424億元、7395萬元、4134萬元。

上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓亦存在較強(qiáng)的化債背景。截至2024年12月，弘陽地產(chǎn)未支付弘陽服務(wù)為公司提供未售單位交付前管理服務(wù)費(fèi)用0.90億元、商管服務(wù)費(fèi)用0.83億元以及停車位銷售代理服務(wù)相關(guān)可退按金2.86億元。雙方已就以抵銷部分未支付應(yīng)付款項(xiàng)，并為弘陽地產(chǎn)提供額外現(xiàn)金達(dá)成一致，該等出售事項(xiàng)完成后，弘陽地產(chǎn)現(xiàn)金流及流動(dòng)性將可以得到增強(qiáng)。

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境外債重組受挫

弘陽地產(chǎn)2022年8月因一筆債務(wù)未償首次違約，這幾年來一直靠甩賣資產(chǎn)回血，最終走上債務(wù)重組之路。

1月23日，公司披露境外債重組進(jìn)展，占現(xiàn)有債務(wù)未償還本金總額約33%債權(quán)人已正式簽訂重組支持協(xié)議。不過，距離大多數(shù)債權(quán)人同意還有很大一段距離。

按照公司披露的債務(wù)重組方案，這次境外債重組規(guī)模高達(dá)16億美元?；瘋桨钢饕?條主要途徑：第一，強(qiáng)制可換股債權(quán)，將于發(fā)行后12個(gè)月內(nèi)轉(zhuǎn)換為公司普通股，本金規(guī)模為4200萬美元；第二，9年期高級票據(jù)，本金總額1億美元；第三，10年期高級票據(jù)，本金總額1.2億美元；第四，次級永續(xù)證券，且首10年不可贖回等，本金總額1億美元。

因?yàn)闆]有設(shè)置短期現(xiàn)金償付方案，也有沒有中期債券選項(xiàng)，全是長期解決方案，且長期無現(xiàn)金償付計(jì)劃，實(shí)際回收率極低，上述重組方案一經(jīng)公開，立即引發(fā)債權(quán)人的不滿。

不過，公司認(rèn)為有可能迅速通過75%債權(quán)人支持。截至目前，尚未有新進(jìn)展披露。

相比其他房企債務(wù)重組，必須經(jīng)過長期溝通磨合和細(xì)致考量，弘陽地產(chǎn)化債方案缺乏與債權(quán)人溝通略顯敷衍，如此這番作法，被外界認(rèn)為是其為了應(yīng)對3月份在法院的聆訊。

2月初，有債權(quán)人代表對外稱，已有公司美元債券面值25%以上債權(quán)人提出了反對意向，正著手籌備成立美元債券持有人小組。

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起樓到樓塌

弘陽地產(chǎn)前身，是曾煥沙在上世紀(jì)90年代創(chuàng)建的南京紅太陽商業(yè)大世界，主要做建材裝飾材料批發(fā)業(yè)務(wù)。2003年，曾煥沙籌劃多年的首個(gè)樓盤旭日華庭對外發(fā)售，為了專注地產(chǎn)業(yè)務(wù)，公司更名為弘陽地產(chǎn)。

很長一段時(shí)間，弘陽地產(chǎn)均深耕南京及江蘇市場。2016年，公司才首次走出江蘇，落子合肥，那時(shí)曾煥沙才顯露出擴(kuò)張的野心，2017年提出千億計(jì)劃，公司被推上賽車道。

2018年公司登陸港股當(dāng)年，一舉拿下31宗土地，奠定全國性擴(kuò)張的基礎(chǔ)。在這之后，曾煥沙兵不血刃地拿地，2019年曾耗資390億元斬獲57個(gè)項(xiàng)目，公司規(guī)模逐漸增大。2017年到2019年，公司銷售規(guī)模由256.9億元增至651.5億元。

為了千億目標(biāo)，公司自2018年開始發(fā)行多筆海外債券，甚至不惜拿年化票面利率高達(dá)13.5%的借款。隨著財(cái)務(wù)壓力以及部分“地王”消化不暢，流動(dòng)性危機(jī)埋下了伏筆。

為全國性擴(kuò)張，曾煥沙通過獵頭、內(nèi)推以及公開招聘等方式四處挖角，2017年前后挖來龍湖、萬科、泰禾以及旭輝等一大批前高管助力。

2018年，公司高調(diào)宣布9位高管集體入職。旭輝前副總裁張良、旭輝前副總裁蔣達(dá)強(qiáng)、新城控股前高管羅艷兵等加盟，后來還有龍湖前高管袁春、華信國際前高管王世雄等加入。

弘陽地產(chǎn)上市后，將總部搬到上海虹橋商務(wù)區(qū)，不斷拓展全國業(yè)務(wù)區(qū)域。有錢也有人，公司擴(kuò)張更加兇猛。即便是自2020年開始的行業(yè)調(diào)整期內(nèi)，公司仍在各地拿地，不乏一些高溢價(jià)土地或項(xiàng)目。

隨著全國性戰(zhàn)略布局的推進(jìn)，公司銷售規(guī)模逐年增長，2021年銷售規(guī)模達(dá)到872.2億元，距離千億目標(biāo)只有一步之遙。但隨著市場調(diào)整和債務(wù)危機(jī)的爆發(fā)，目標(biāo)終未實(shí)現(xiàn)。2024年銷售規(guī)模僅剩88.2億元，同比下降59.60%。

在公司2022年違約之前，職業(yè)經(jīng)理人天團(tuán)已分崩離析，執(zhí)行總裁張良、蔣達(dá)強(qiáng)，以及聯(lián)席總裁袁春先后離開，曾煥沙不得不重回權(quán)力中心，重掌帥印帶領(lǐng)弘陽地產(chǎn)渡劫。