導(dǎo)語：港股通遇上南向資金“掃貨潮”，這不僅是一次資本洪流托舉，還是產(chǎn)業(yè)價值重新定義的契機。
過去一年，南向資金以158%的同比增幅向市場表達了對港股的熱情，以7470.17億元港股的凈買入量，超過2020年的5967.41億元，創(chuàng)下歷年凈買入額新高。與此同時，在布局方向上，“穩(wěn)中求進”的特征也越發(fā)明顯。
正值港股通名單調(diào)整之際，3月10日，深交所消息顯示，貝殼、訊飛醫(yī)療科技、華潤飲料、小菜園、毛戈平、越疆等27只個股獲調(diào)入，而奈雪的茶、SOHO中國、海倫司、綠景中國地產(chǎn)等28只個股獲調(diào)出。
在地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整期，科技驅(qū)動的新居住服務(wù)代表貝殼走向臺前。新舊輪換之間，貝殼的逆勢而行是南向資金托舉之力的作用，還是“房地產(chǎn)科技”在港股市場有特殊的吸金密碼？
貝殼-W貝殼正式納入港股通。圖片來源：深交所公告
01 南向資金“掃貨潮”
南向資金在過去一年，對港股資本市場表現(xiàn)出了前所未有的熱情。
來自Wind的數(shù)據(jù)顯示，2024年，南向港股通資金全年合計凈買入飆升至8079億港元，凈流入規(guī)模同比大漲約136%，刷新互聯(lián)互通以來的新紀錄。進入2025年，其“掃貨”熱情依舊不減，年初至今的“購物賬單”已經(jīng)超過3000億港元。
資本市場戲稱這是一場規(guī)模盛大的“北水南調(diào)”。
南向資金“活水”入港，肥了幾塊田。最先滋潤起來的是銀行高息股和石油化工、通信等紅利股，南向資金2024年凈買入量TOP 10的基本被這兩大類個股瓜分。
在全球經(jīng)濟增長和地緣政治的不確定性擾動下，南向資金在2024年重押高息股、紅利股得到安全感之后，在2025年開始向科技成長類型的價值洼地行進，傳媒、電子、通信等TMT企業(yè)成為超配首選。
南向資金走出高息股、紅利股“舒適區(qū)”的另一表現(xiàn)是，對港股通標的的投入增加。拉長時間線來看，2024年底，南向資金對港股通標的股的整體持股比例為15.83%，至2025年3月，這一比例進一步增長至16.45%。
這對于被納入港股通的個股而言是個好消息。2021年9月，快手被納入港股通后5個交易日內(nèi)股價漲幅高達26.17%，艷壓阿里巴巴、騰訊、美團等一眾前輩；美團在2019年10月入通后，更是開啟了長達一年半的上升跑道，從低位90港元一路狂飆至460港元；與美團同期入通的小米，也從不足10港元跑出了向40港元進發(fā)的勢頭。
貝殼的“入通”，或?qū)⑽罅恐鲃雍捅粍拥馁Y金配置，為公司帶來更多資金流入，大幅提升流動性和活躍度。以往騰訊、小米等同類公司入通后，在港股有9-16%的交易量增量，照此估算，長期來看，貝殼的入通將帶來超過200億的增量資金。在估值修復(fù)和入通的雙重刺激下，投資者對貝殼可能迎來的股價攀升大為期待。
南向資金“掃貨潮”，無疑是對入通公司疊上了一層起飛buff。以本次入通新成員貝殼為例，進入2月以來，在ESG評級上調(diào)至“A”和入通預(yù)期的消息影響下，公司股價從45港元左右一路上漲至65港元附近。
MSCI將貝殼ESG評級上調(diào)至“A”級。圖片來源：貝殼官網(wǎng)
站在房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的角度來看，2023年以來，受房地產(chǎn)行情調(diào)整影響，包括貝殼在內(nèi)的眾多相關(guān)行業(yè)個股都在經(jīng)歷產(chǎn)業(yè)變革的無差別洗禮。不過，貝殼作為一個具備科技基因的居住服務(wù)股，在動蕩中也展現(xiàn)出了抗風險的韌性。
此次入通就是最好的證明。數(shù)據(jù)顯示，截至2025年3月6日的前183天，貝殼的港股日均流通市值達到1823億港元，且總成交額超過241億港元，完全滿足同股不同權(quán)公司納入港股通的要求。這也從側(cè)面印證了“貝殼模式”在時代變革之際的可行性。
02 隱藏的吸金密碼
南向資金是房地產(chǎn)的“行家”，在寒流未來之際，南向資金對港股通地產(chǎn)股的持股占已發(fā)行股份比例超過10%的有20家左右。然而，隨著市場風向轉(zhuǎn)變，南向資金對于傳統(tǒng)地產(chǎn)股的投資熱情也一定程度上削減。與之同步的是，本次港股通名單調(diào)整時，調(diào)出了部分傳統(tǒng)地產(chǎn)股。
一個有意思的現(xiàn)象是，在傳統(tǒng)地產(chǎn)股被調(diào)出港股通之際，貝殼作為一只“地產(chǎn)”屬性的股票，卻逆向而行成為港股通新成員。
產(chǎn)生這一背離現(xiàn)象的原因，還得從貝殼身上找。
貝殼的定位是“科技驅(qū)動的一站式新居住服務(wù)平臺”，從本質(zhì)上已經(jīng)與傳統(tǒng)地產(chǎn)公司進行了區(qū)隔。
前述提及，貝殼因具備科技股基因，在房市調(diào)整時期展現(xiàn)出了抗風險的韌性。從基本面上來看，傳統(tǒng)地產(chǎn)股受制于近年來的行業(yè)調(diào)整，銷售回款周期拉長、債務(wù)風險暴露等問題，經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)承壓。
反觀貝殼，其平臺化交易模式構(gòu)建了穩(wěn)定的護城河。2024年第三季度，貝殼實現(xiàn)了7368億元交易額，同比增長12.5%，凈收入為226億元，同比增長26.8%，凈利潤達11.68億元，經(jīng)調(diào)整凈利潤達17.82億元。在復(fù)雜多變的房市中穩(wěn)住了腳步。
進一步來看，截至2024年三季度，貝殼的現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物、受限資金和短期投資合計結(jié)余為595億元，而其同期的短期借款僅3.07億元。對比傳統(tǒng)地產(chǎn)公司而言，其樂觀性不言而喻。
貝殼現(xiàn)金流情況。圖片來源：貝殼三季度財報
從南向資金去年至今的表現(xiàn)來看，無論是高息股、紅利股，還是科技龍頭股，其選擇一直沒有脫離對高確定性現(xiàn)金流資產(chǎn)的追逐主線。傳統(tǒng)地產(chǎn)股在這一條基準線上已經(jīng)失去了競爭優(yōu)勢，而具備新業(yè)態(tài)驅(qū)動力的貝殼則在這一時刻上線補位。
港股通在新舊地產(chǎn)股輪換釋放出來的另一個信號則是，“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的頂層設(shè)計是時候落地生根了。不僅是“好房子”，新形勢下市場需要更多“好居住”供給，“住得好”的概念在擴大。
2023年7月，貝殼成立了貝好家事業(yè)線。從產(chǎn)品定位上，貝好家就是完全貼合“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”而生的——其定位為數(shù)據(jù)驅(qū)動型住宅開發(fā)服務(wù)平臺，主要為業(yè)主方、開發(fā)商等提供“1+2”模式的綜合解決方案。通過數(shù)據(jù)驅(qū)動的決策、專業(yè)化團隊的構(gòu)建等措施而推進的房地產(chǎn)開發(fā)，讓用戶深度參與到“好房子”建設(shè)中。
家裝同樣是居住服務(wù)的重要一環(huán)。在家裝領(lǐng)域，貝殼通過AI大模型技術(shù)快速生成裝修效果圖的方式，高效挑選心儀的裝修風格，減少用戶實際的裝修試錯成本。貝殼全面提升一站式整裝解決方案的能力建設(shè)，持續(xù)迭代Home SaaS系統(tǒng)至2.5版本，并已經(jīng)在全國上線。通過標準化商品管理、統(tǒng)一圖紙規(guī)則、線上化產(chǎn)品成本控制等完善底層數(shù)據(jù)基礎(chǔ)的方式，最終實現(xiàn)BIM設(shè)計施工圖與報價自動化、材料統(tǒng)一線上調(diào)度等。
在租賃領(lǐng)域，貝殼運用AI技術(shù)賦能經(jīng)營，從收房定價策略、房屋庫存管理到招租去化場景，利用智能算法調(diào)度流量、價格與營銷策略等，推動人效和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率提升。
貝殼通過科技賦能居住服務(wù)，系統(tǒng)性智能化技術(shù)實現(xiàn)業(yè)務(wù)標準化，突破管理瓶頸。換個角度看，這種新業(yè)態(tài)下，貝殼身上“科技”與“房地產(chǎn)”兩個標簽，“科技”已經(jīng)占據(jù)了更重要的戰(zhàn)略位置。這也意味著，在對貝殼進行價值評估時，需要采取新的估值體系去衡量。
這也在陸港投資者共同押注“去地產(chǎn)化”標的的大背景下，讓貝殼有了逆房地產(chǎn)行情而行的底氣。在傳統(tǒng)房地產(chǎn)商還在思考如何把房子賣出去的時候，貝殼已經(jīng)在思考“以人定房、以房定地”的新模式了，面向更大的居住服務(wù)藍海。
據(jù)了解，貝好家在2024年12月15日開盤的北京長安華曦府項目，開盤僅2.5小時內(nèi)首推所有房源便售罄，銷售額達16億元。
新舊動能轉(zhuǎn)換之間，一場關(guān)于地產(chǎn)行業(yè)革命的號角已經(jīng)吹響，地產(chǎn)股價值評估體系正在發(fā)生變化。
03 重塑價值坐標系
貝殼以一個全新的“科技驅(qū)動的一站式新居住平臺”形象，正在改寫資本對地產(chǎn)相關(guān)股的固有印象。而當它被納入港股通，作為“地產(chǎn)相關(guān)股代表”“居住服務(wù)股代表”站在廣大投資者面前時，作為新業(yè)態(tài)的發(fā)起人和行業(yè)變革的引領(lǐng)者，也在重塑地產(chǎn)類股票價值評估體系。
業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型帶來了強大的發(fā)展驅(qū)動力，貝殼還在向前奔跑。從行業(yè)意義的角度而言，但從行業(yè)龍頭的占位來看，其資本市場話語權(quán)的強勢吸引性已經(jīng)不言而喻。貝殼之于地產(chǎn)、居住服務(wù)行業(yè)，是電商界淘寶、出行界滴滴、外賣界美團一般的存在。
在2024年，南向資金對互聯(lián)網(wǎng)科技領(lǐng)域的龍頭股表現(xiàn)出了十足的青睞，阿里巴巴、騰訊控股、小米集團-W等入席2024年南下資金凈買入前十名股票，與中國移動、中國銀行、中國海洋石油等一眾高息股、紅利股同桌吃飯。南向資金視線有所偏移這一特征，在貝殼入通后可能將更加明顯。
南向資金2024年度成交情況。圖片來源：港交所《2024年市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)》
龍頭效應(yīng)帶來的行業(yè)定價權(quán)收益，這碗飯在當前的港股市場依然吃香。
另一方面，科技驅(qū)動的地產(chǎn)新業(yè)態(tài)，讓貝殼的數(shù)字資產(chǎn)有了更多變現(xiàn)的可能。如貝殼通過10余年積累的“樓盤字典”數(shù)據(jù)庫、ACN以及SaaS工具等，其所積累的數(shù)據(jù)資產(chǎn)和數(shù)據(jù)管理能力，將為接下來的產(chǎn)業(yè)變革打下地基。貝好家的成功起步，或許就是其數(shù)字資產(chǎn)變現(xiàn)的路徑之一。
最后一個對貝殼估值體系產(chǎn)生影響的是政策步調(diào)。2023年以來，房地產(chǎn)市場的利好政策不斷，尤其是2024年“517”“926”等一系列新政推動下，市場回暖征兆初現(xiàn)。這對于當前仍以存量房、新房市場交易業(yè)務(wù)為主的貝殼來說，是業(yè)績守穩(wěn)的基礎(chǔ)。而家裝家居、房屋租賃服務(wù)等，在以舊換新、公積金直付租金等政策進程中，作為貝殼新增長極同樣會迎來更大增長空間。
04 長期主義的驗證
入通所帶來的資金流量，對貝殼股價在短期內(nèi)形成托舉向上的可能。但如何進行資金留存，考驗的是貝殼模式的長期成長性。回顧眾多入通后高開低走的公司，背后都是被資金沖刷后留下的故事殘骸。
探討貝殼模式的長期成長性離不開其“一體三翼”的戰(zhàn)略。
從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上來看，“一體”存量房業(yè)務(wù)占據(jù)公司60%左右的業(yè)務(wù)體量，是公司能否跨越周期的關(guān)鍵所在。而貝殼守陣的關(guān)鍵戰(zhàn)術(shù)已經(jīng)明晰——服務(wù)體驗升級、增效提速。
舉例而言，2024年底，公司推出“平臺級服務(wù)承諾”進一步提升消費者體驗；對服務(wù)者而言，貝殼向平臺的門店試點積分制，推動經(jīng)紀人合作網(wǎng)絡(luò)提效，挖掘更多“合作”價值；此外，貝殼持續(xù)深耕社區(qū)，及加深了與居民的鏈接，也增加了服務(wù)密度。
“一體”的地基打穩(wěn)之后，“三翼”加速器才能順利推進。從業(yè)績來看，2024年三季度，以家裝、租賃等新業(yè)務(wù)總收入為86.4億元，同比增長54%，占貝殼總營收比38%，在整個貝殼的營收構(gòu)成中已經(jīng)形成了足夠優(yōu)秀的增長勢能。
更為重要的是，隨著貝好家這一數(shù)據(jù)驅(qū)動型住宅開發(fā)服務(wù)平臺的落地，以上“一體三翼”都將成為貝殼數(shù)字轉(zhuǎn)型的資源和經(jīng)驗基礎(chǔ)。
除了基本盤面上的定心丸，貝殼在資本市場始終踐行著對股東的持續(xù)回饋，與投資者共同成長。2024全年，貝殼共斥資約7.16億美元回購股票，回購股數(shù)約占2023年末已發(fā)行總股本的3.89%。同時，在過去兩年中，貝殼分別派發(fā)了約2億美元的特別分紅和約4億美元的2023年末期現(xiàn)金分紅。
這一次港股通的調(diào)整和南向資金“掃貨潮”相遇，將資本與產(chǎn)業(yè)的雙向選擇拉到了舞臺中央。貝殼接下來需要向資本市場證明，房地產(chǎn)乃至更大的居住服務(wù)板塊，完全有可能在科技與產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)思維的結(jié)合之下，實現(xiàn)價值評估體系的更新與重構(gòu)。
